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两居室公寓管理费每月高达$1650! 怎样避开管理费的“坑”

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发表于 2019-4-12 07:37:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
Nanaimo专业地产经纪—黄萍
很多人在加拿大选择买公寓,一是看中价格便宜又安全,二来是省去了自己维护的麻烦和开销。每月交上二、三百的管理费,最多五百多块,也算图个省心。

然而最近,多伦多一栋公寓的居民们为管理费的事儿炸了锅。他们不断上涨的管理费,每月竟然已经高达1650元!面对大厦管理委员会不断增加的费用,业主们终于坐不住了……

据CBC报道,这些业主住在约克区旺市的两座共管公寓大厦,名为The Fountains。

1A.jpg

上个月,公寓管委会发出通知表示,通过特别评估后,管理费需要再上涨100万元。

而这笔新增加的费用,需要大厦的487位业主共同分担,摊到每户身上一算就是2000多。

业主们瞬间炸锅了,因为3年之前,管委会就以特别评估的形式,增加了30万元的管理费作为管委会的运营费用。

另外,随着维修费用的不断上涨,管理费每年的涨幅已经高达25%,现在竟然还要涨?!

业主Alex Benchedrid说,大楼里的一卧室公寓每月管理费要900元,而自己的2卧室公寓每月高达1650元!

1650元管理费的公寓,你觉得大概会长这样?

1b.png

而实际上是这样的:

1c.jpg

网络示意图

对此,大厦的管委会主席Stan Morris坚称,目前的财政缺口并不是管委会的经营问题。

“费用上涨是因为原本设定的预算过低,根本不足以支付意外支出。随着公寓逐渐增加的修复工作,以及保险和最低工资的增加,大厦的各项支出都有大幅上涨。”

然而,很多向Benchedrid一样的住户,买公寓就是为了便宜省心,现在上涨的管理费却让他们入不敷出。

他说,自己和妻子每月的退休金分别只有1200元,现在光是管理费就要支付1650元,剩下的750元连生活费都不够了。

事实上,温哥华也有公寓业主遇到过这样的问题。

2017年,温哥华英湾(EnglishBay)旁边的一栋豪华公寓的居民们,就被一颗树折磨惨了。

1d.png

多年以来,海边公寓的屋顶大树已经成为温哥华天际线的一个地标,然而当它树叶变黄,慢慢枯萎死去后,移植新树却成为了难题。

除了大量又繁复的工作外,55.4万元的成本也是最让人头疼的问题。

因为这栋公寓的所有业主,都必须接受更换树木,从而每人支付大约3.5万元的高额费用,他们没得选择。

在众多人不满的声音中,一棵健康的树被移植到了大楼屋顶。


那么在买公寓或联排时,怎样最大可能避免这种事情呢

公寓管理费的构成非常复杂,大大小小的费用更是数不清,但主要有如下几个方面:

1.能源费用,主要是电费和煤气。

这两项几乎占了管理费的50%至60%。如果电费、煤气费随着通货膨胀增加,管理费当然也要增加。”

2.人工成本,即物业经理、保安、清洁工的工资。

理论上来说,如果岗位没有削减,这部分费用的支出也会逐年增加,因为人工工资(包括最低工资)是逐年递增的。

3.大型设施:如车库、锅炉、空调、电梯、泳池、屋顶等维修费用。

但需要注意的是,加拿大共管物业管理费是不包括维修费用的,只有真的出问题后,才会依照维修费用向全体业主额外征收。

根据法律的规定,所有公寓都应该储备大修基金(Reserve Fund),以备大厦有比较大开支的维修之用。

据报道,有超过90%的共管物业都有应急经费不足的问题,还有近一半的共管物业甚至根本没有应急资金这个项目,所以在动辄十几万甚至几十万、上百万的维修费产生后,压力就都加在了业主身上。

因此专家也建议:

先了解

买公寓前需要先对公寓的楼龄及公共设施等有所了解,然后估算自己要投入的物业管理费。比如带游泳池的公寓看着虽好,维护起来都是钱;低层公寓的物管费通常比高层多,因为户数少,摊下来的钱自然多。


避免大包大揽

另外,有些物业管理费大包大揽,把水费、电费、煤气费、采暖费、甚至有线电视费和网费全都囊括在内。实则变相鼓励浪费,因为所有人都不再节约,而是随心所欲的消耗能源。


参与管理

业主们亲自参与公寓管理,也是规避“管理费陷阱”的最有效途径。

根据法律的规定,公寓的重大支出、管理费的调整,都需经过业主委员会的批准,重大事项还应该召开业主大会表决。

所以一定要着眼“事前控制”,而非“事后抗辩”。

贷款有还完的那一天,而管理费是没有尽头的,希望大家在买公寓的同时不要掉进管理费的无底洞。




摘自人在温哥华
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