在加拿大住共管物业,哪些坑不要踩

这是一堆共管物业的业主提出的问题，律师Gerry Hyman是共管公寓法专家，星报专栏作者。给你支招：共管物业的物业公司到底管什么？
一、在Airbnb挂出来，罚单就到了

　　Lisa住的公寓窗明几净，但是物业公司罚款也非常积极！她在airbnb上出租多余的卧室，还没租出去呢，立刻收到一张strata的信，说再不删除房源就罚款！
　　物业公司凭哪一条管我airbnb出租？无论租客业主，只要是住户就被strata管，大楼的bylaw可以让airbnb的租约变得无效。
　　问：立案法团根据《共管物业法》的哪项条文，拥有对租客的直接权力？在我看来，立案法团和单位业主有法律关系，但与租客却没有。我是否有误解？
　　律师答案：共管物业法第119项的第1节要求，单位住户（occupier）遵守法律、法团章程、附例和规则。第119项的第3节赋予立案法团权力，要求单位住户遵守。
　　问：我在Airbnb网站上出租我的单位。收到一封来自立案法团的信件，称如果我不删除刊登的信息，将要支付法律费用。我必须按他们要求做吗？
　　答：你有权出租你的单位。不过，大厦章程或物业规则，可能有出租期限不可短于6个月或1年期限这样的规定，这将令大部分通过Airbnb安排的租约变为无效。这样的规定是有效的，并且被不少立案法团用来消除不受欢迎的周末或短期出租给来历不明的租户所带来的不良影响。



二、窗户玻璃破了、有老鼠，不是物业责任？

入住之前以为物业是样样都管，入住之后自家窗户破了，有老鼠了，天花板掉啦，物业都让自己修！自己承担费用！那物业到底管啥？就管公共区域扫地吗？

　　问：我的厨房窗户玻璃破了。管理层表示修理玻璃是我的责任。凭什么？
　　律师：正如我之前所指出的，高层公寓总是说明单位的边界是窗户的内表面。如果玻璃在里面，窗户维修将是您的义务 – 除非声明要求公司进行玻璃维修。
　　问：我的联排有老鼠，我家我外墙有空隙，老鼠进来了，这该物业管吗？
　　律师：联排别墅的内部，业主负责维护和维修，老鼠通过外墙进入，外墙该物业负责。如果物业公司拒绝，你有权起诉。




三、公寓内部的油漆要自己买单，strata算得太清了！

　　物业请来的承包商把空调搞漏水了，物业自己付了换墙壁和天花板的费用，但是物业说我要自己承担重新刷漆的钱，这有道理吗？
　　律师答：如果由于损坏而必须重新粉刷墙壁，则疏忽的承包商应该承担费用。然而，目前还不清楚为什么公司支付修复墙壁和天花板的费用，如果墙壁是单元的一部分而不是共同的元素。维修费用本来是单位所有者的义务，他们有权向疏忽承包商收取费用。毕竟这是漏水的空调干的！
　　我的地下室单元有一个位于地下约2英尺的庭院。如果降雨后天井排水管堵塞而且我的设备被水损坏，我是否负责维修？
　　您通常负责修复设备损坏的费用。但是，如果水是由于物业在发现堵塞后的一段合理时间内没有排除排水堵塞造成洪水，物业公司可能要承担此类费用。




四、缴费日不收费，要提前7天收费

　　每个月的第一天交物管费，现在收到strata邮件，说要在截止日的前7天缴费，否则不收，有这个道理吗?还要截止日干嘛？
　　律师答：“共管公寓法”规定，董事会可以通过章程来管理共同费用缴纳的评估和收集。公司可以通过一项章程，要求通过认证支票或银行汇票进行捐款 – 或者在到期日前七天交付。
　　但是，如果没有这样的条例，您当天给支票就可以，当然，除非跳票。



五、连热水都搞不好的物管，谁来管管

　　我住旧公寓，供暖供水都非常差。长期没有热水，室温低到令人发指。如果投诉吧，市政府来了罚单也该业主们自己给。谁来管不中用的物管？
　　律师答：如果董事会继续未能进行必要的修复以纠正热量和水问题，那么您和其他具有相同问题的owner可能会聘请诉讼律师。律师会告知公司您将开始采取法律行动，要求法院签发合规命令，要求公司履行其共同要素的维护和维修义务。



六、直接把共管变成自住业权，好卖房！不归物业管，也不归你管啊

　　我住在一个32个单位的联排社区，物业费越来越高，业主还有大堆的市政税要付！我觉得根本没法卖房，如果32个业主都同意，这共管物业可以变成自主业权吗？为了卖房，也是拼了！
　　律师答：根据《共管物业法》，中止共管方式的管辖，必须要所有单位至少8成业主投票赞成。换句话说，在32个单位里，不得少于26个单位的业主投赞成票。一旦完成产权转换，《共管物业法》就不再适用于该物业，而物业单位将不再作为法人实体（legal entities）存在。
　　现有单位业主将不再是单位的所有者，而成为整个物业的份额共有产权（tenants in common）拥有者。
　　没有业主会拥有一个单位用于出售，和拥有出售的收益，这可能需要所有份额共有者的批准，因为单位不再属于前业主，而是属于所有份额共有者。每位业主在这些收益中所占的份额，都需要所有份额共有者之间达成协议。
　　而所有与整个物业有关的其它决定都是如此，包括分担费用的方式，也就是之前共管物业法团负责的共同费用。
　　有关取消共管所衍生的后果，你也许应向熟悉共管物业的律师了解清楚。（编辑认为，律师的意思翻译过来是——换了业权更麻烦了，一个婆婆总比31个婆婆好。）



　　好的strata帮业主，坏的strata只惦记着涨价买之前仔细看看你签的那叠厚厚的bylaw,多少坑儿本来可以不踩。

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摘自加国地产资讯