“只还息不还本”贷款在加国首推！贷款压力测试或成空文

10年前，翻开中国的地产广告可以发现一种按揭方式叫做无首付贷款，其中的含义并不是真的银行不需要首付，而是开发商为买家垫付首付，而买家可以在购房5-10年之后再向开发商归还这笔首付，而利息参考同期银行贷款利率。

这么做的意义在于：

1、大大降低买家的前期财务压力。

2、用时间换空间，让房产增值和货币贬值帮助买家化解后期财务压力。


10年后，加拿大也走上同一条“救市”之路。

5月17日，加拿大央行行长Stephen Poloz公开表示加拿大需要更灵活的贷款形式。而所谓的更灵活贷款形式就包括了“纯利息贷款”或者叫“无本金贷款”（Interest-only mortgages）。



这种贷款与中国开发商玩出的垫交首付略有不同，但思路出奇的一致，就是最大限度降低买家的买房门槛。

具体来说就是买家和贷款机构签订协议，约定在购房的前5-10年每月只归还利息而不偿还本金，这样前5-10年里的还款压力大大减少，只要买家能付得起首付，前5年的还款通常不再构成压力。5年后，买家才开始同时归还本息。

尽管反对者批评这种办法是把今天的压力拿到未来集中消化的高风险行为。但支持者却认为这是时间换空间的腾挪转换。只要房价保持上涨，未来的财务负担不是问题。

加国贷款公司Merix Financial迅速响应加拿大央行行长的号召，正式推出“纯利息贷款”

这种贷款形式最早发源于英国，然后英联邦国家中比如澳大利亚等过国早就开始推广，加拿大金融业在过去几十年尽管也知道这种操作，但还没有任何金融机构推出此类产品，加拿大央行也并不提倡。

然而形势比人强，眼看加国第一经济支柱房地产陷入低迷，为了不让加国经济发动机就此熄火，央行行长也不得不表态支持这种能短期内刺激房市购买力的贷款方式。至于其中潜藏的金融风险，只能两害权衡取其轻。

Merix Financial举例说明，贷款人以4%的固定利率申请25年期的40万加元贷款，正常情况下每月还款金额为1900加元，而采用“纯利息贷款”则前5-10年每月只需偿还1300加元左右，按照还款占收入总额三分之一的法则，则原来月收入5700加元才能买房的贷款者现在月收入3900加元就可以了。

不得不说，这与次贷危机时的美国银行业思路高度一致，也与金融危机中中国地产业的思路高度一致。而不同的是美国房地产行业为此崩盘，而中国房地产行业则高歌猛进。

“纯利息贷款”是一剂有强烈副作用的良药，风险和副作用的影响哪个更大，还很难预测。

可以借鉴的经验来自于澳大利亚。

2014-2015年间，澳大利亚总计借走了7060亿澳元的房屋抵押贷款，其中42%是”纯利息贷款”，其中绝大部分是5年期，比例不可谓不高。而这些贷款也刺激澳大利亚的房价从2014年起一路走高，高到澳大利亚政府不惜代价踩刹车。

2019年开始，一大批澳大利亚的”纯利息贷款”的无本金偿还时间结束，接下来对澳大利亚金融市场和房地产市场的压力就要开始了。接下来1-2年澳大利亚房市的表现可以让加拿大充分看到”纯利息贷款”究竟是毒丸还是良药。

还可以借鉴的是美国。

翻出2002年美国银行业的“30年浮动利率贷款”，这是与”纯利息贷款“非常相近的贷款方式，也是诱发2008年金融危机的重要因素之一。

尽管加拿大媒体都在发表风险警示，但加拿大央行行长Stephen Poloz依然表示，加拿大金融机构除了要贷款方式多样化，还要发展“贷款产品证券化”。

也就是说加拿大央行在降低买家准入门槛的路上正在大踏步前进，相信不远的将来无论联邦大选结果如何，贷款压力测试都有可能成为一纸空文。

加拿大民众有钱没钱都能买房了！

---

摘自人在温哥华