影响加拿大房市与房价的9大因素

与许多商品一样，房价也受供需经济影响。供不应求时，房价涨，反之亦然。不同的是，房市中的供需关系对房价的影响，不像表面上看得那么简单。房屋需求的强弱和供应的多少都会影响到房价。以下是详尽分析。

影响需求的5大因素

一是利率。利率是影响房屋需求的关键因素。所有其他条件同等的情况下，利率越低，房屋需求越高。利率低，借贷成本就低，人们按揭贷款能力越大，买房支出能力也越大。反之亦然。

回顾1970和1980年代，当时按揭利率高达2位数，和如今信用卡利率差不多，贷款买房意义不大，因此许多人根本不愿买房，导致房屋需求下降。如今按揭利率不到3%，贷款成本超低，导致全国房屋需求高涨。



二是经济因素。整体经济和就业形势，也决定着房市需求。经济和就业形势好时，房屋需求随之上升，反之亦然。其中道理很简单：就业形势不好，工作都没了，未来工作又没着落，谁会急着买房呢？就业形势大好时，雇主和整体经济前景看好，消费者买房信心也随之高涨。

这一道理也适用于整体经济。经济衰退时，虽可能暂时还没失业，但会担心随时被裁员，自然没心情和信心买房。谁也不想买了房子几天后工作没了，导致无力偿还贷款。

三是房价担负力。房价担负力是当地房价与收入相比后的买房承受能力。房价相对收入过高时，买房需求下降，反之亦然。以多伦多为例，多伦多总体家庭平均收入较低，但房价全国第二贵，担负力就差。渥太华平均收入比多伦多高，房价却比多伦多低，担负力就高。租金担负力也影响房市需求。如果租房比买房划算，人们可能会多选择租房而非买房。

四是移民因素。一个城市移民越多，房屋需求就越旺盛。外国人要想获得永居身份或入籍，必须达到规定的分数。这意味着，移民多能力强，收入高，买房也就越容易，从而推动房市需求。以大多伦多地区为例，大多区每年吸引近10万移民涌入，极大推动了房市需求，导致房价飙涨。



同样，海外买家也会影响房市需求。外国人买加拿大房产是为了安全投资，买房子虽不是为了居住，但一样会推动房市需求，导致市场供应紧张。为遏制这一因素，有些省开始收海外买家税，但超级有钱人，多半不会在乎支付这点微乎其微的税，收效可能不会太大。

五是按揭政策。近年来，政府多次收紧房贷按揭。过去能轻松拿到40年按揭，如今首付不足20%，最高按揭期限只有25年，首付20%最高按揭也仅30年。收入不错，所在城市房价又便宜的人，贷款买房固然不成问题。但要在多伦多和温哥华等高房价的城市买房，即使收入不错，恐怕也难拿到贷款。

去年年初实施的按揭压力测试，也抑制了房市需求。按揭压力测试要求，申请人在当前按揭利率基础上再加2%或按央行5年基准利率（目前高达5.19%，二者之中，参照高者）条件下，仍有能力还贷，人们买房能力因此被削减近20%。许多人在新规实施前有能力买房，新规实施后就买不起了，只能选择观望，抑制了房市需求。

影响供应的4大因素

一是房源，即活跃挂牌量。活跃挂牌量越多，说明房源越充足，买家选择越多，反之亦然，有些小区有时可能只有1、2套房挂售，买家选择太少。活跃挂牌量少，需求强劲，意味着房子更有可能以高价售出。活跃挂牌量多，需求少，房子有可能卖不出去，或降价求售。


二是新屋开发。房市中有2大类房屋，一是现房，即二手房，二是新房。房市供需失衡时，新屋数量能填补短缺，得有足够新屋建成，才能实现供需平衡。如果可开发土地紧缺，政府审批进程繁琐漫长，新屋开发速度可能会跟不上需求增长，从而导致房价上涨。

三是开发许可。开发许可审批，决定新屋开发速度。如果政府新屋开发审批进程繁琐，新屋上市周期会更长，房屋供应就紧张，房价会面临上涨压力。如果开发审批进程快捷，新屋上市周期短，房屋供应就充足，房价就呈下跌趋势。

政府颁发开发许可数量多，并不一定意味着新屋开发量就会上升，开发商拿到开发许可后，还得筹集足够资金，才能继续推动项目。如果房价大幅下跌，利率上涨，开发商即使拿到许可，也可能会暂缓开发。

四是土地使用。土地使用规划，通常由市级政府决定。土地使用规划，分住宅和商业规划，明确规定土地的人口密度、建筑高度和物业类型（如独立屋、镇屋或共管公寓等）等。如果土地使用规划跟不上新屋开发需求，会导致房屋供应紧张，推动房价上涨。举例说，所有人都想买某个地区带后院的独立屋，但当地土地使用规划只允许建共管公寓，当地独立屋房源就紧张，房价自然会上涨。

土地紧缺也会导致房价上涨。以温哥华为例，温哥华多山，平地少，意味着能供房屋开发的土地少。

综上所述，影响房屋供需因素很多，每个都很关键。下次发现一个地区房价太高时，可从以上几个方面分析。每个因素对房价到底有多大影响，虽很难具体量化，但可以肯定的是，每个因素都都多多少少地影响着房价。

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摘自人在温哥华

政府的政策才是风向标