长文：怎样成功申请并拿大最大额度的贷款

大部份买房者都要申请银行贷款，然而，能从银行贷多少款、怎样合法地贷到更多款？是购房者需要解决的首要问题。



一般来说，家庭年收入减去应缴地税、取暖/管理费、其他贷款/信用卡最少月还款、利率等，就可以大概知道能贷款的数额；也有直接用家庭月收入乘以可负债比率，来计算可负担贷款的。

为了抑制房价，房屋贷款政策这两年推出的压力测试，更是让购买力大打折扣。

按照现在的贷款规定，第一次购房者实行严格的风险评估制度，也就是进行压力测试，主要措施就中贷款利率要增加200个基本点。

这200个基本点是什么意思呢？如果一个年收入10万元的家庭，首付款20%，按贷款利率2.83%，25年还清的前提下，是可以买价值72万住房的；进行这个“压力测试”、加200个点以后，贷款利率变成4.89%，同样的年收入，只能买57万的房子了，相当于减少21%购买能力。



先来了解不同身份，不同的贷款要求。

一、老移民

也就是移民5年以上的，需要提供的文件：

1、雇主信。有没有偿还能力是审核贷款的核心要素，没有工作就没有收入，没有收入就不给贷款。

2、至少2次工资单。加拿大很多公司都是每2个星期发一次工资的，2次的工资单就是一个月。

3、2年的T1 General 和NOA（notice of assessment）。就是说，过去2年的报税T1表格和税局给你的评估信。这些文件可证明过去2年报税情况，除去成本，最后你的可支配净收入是多少。这都是实打实的数据，税务局可不和你玩假的。按简单的算法，要买个100万元的房子，拿得出40万首付的话，净收入（除掉其他房子或车或信用卡还款的需求）要达到至少10万元。

4、3个月的银行流水。就是看工资是不是正常存进去的。

5、首付款证明。伙同交易税金和第一年的房贷还款金额一并在账上呆够一定时间，有的银行要求30天，有的要求60天，这是加拿大反洗钱规定的。



Tips：按政策要求，很多老移民要贷款买房是不容易的。有的贷款经纪为了能贷出款，也是费煞苦心，有的会提议找担保人帮助贷款申请，有的则提高贷款利率，八仙过海，什么招都有。

如果限额只差几万、非要买房不可的，可和贷款经纪死磕，总能想出一点招数贷到款的。

资深贷款专家同时提醒，借贷者正式申请银行预授信需格外谨慎。银行办理这一业务前要到中央信贷机构了解贷款人的信用记录，650分为合格（650分，是一般人三至四年良好信用的积分），银行每了解一次，申请者信用分数会被扣2至3分，如果多家银行都去了解的话，有可能让原来刚刚踩到合格门槛的申请者反遭踢出门外，自己玩残了自己。

二、新移民

一般指落地5年之内的。有两种日期可以参考，一是登陆纸上的时间，一是枫叶卡背后的时间。一般来说，枫叶卡的时间会比登陆纸的时间晚2个月左右，有的银行看登陆纸，有的看枫叶卡，这些细节要找贷款经理落实清楚。

提供的文件：

1、首付款证明。同2年新移民。

2、2次工资单。同老移民一样。

3、2年T1和NOA。同老移民和公民。超过2年你就有报税义务了，海外收入是要报的，加拿大是向税务居民全球收入征税的。

4、雇主信。同老移民一样

新移民中还细分2年内的新移民，在贷款审批中等同于外国人：因为你可以说自己的工作关系还在原国，那么需要提供的文件如下：

1、首付款证明。网银截图就够了，但要有你的名字、金额和日期在上面。首付金额至少要房款的35%，最好多准备个5%，保证40%在账上，银行一看，第一年至少有能力还款。首付也至少在加拿大账户上呆够15天。

2、工作证明。注明职位和年薪，公司盖章就可以了。

3、工资单有的要求提供两次工资单。


Tips：新移民贷款人均上限2套，贷款总额不超过150万元。如果要买300万元以上的房子，贷款比例在50%-65%之间，且需要满足银行特定条件。举例说明，要买的房子300万元，你想贷款180万元，那么贷款超过150万元上限了。如果能把超过的部分30万元作为存款放在账上，就比较容易通过，如果买点银行理财产品，那就分分钟通过了。

三、外国税务居民

加拿大有很多陪读父母和留学生，还有拿工作签证的，他们既不是公民也不是移民，如果在加拿大的居住时间一年内超过183天或者在加拿大有工作，就有纳税义务，就成外国税务居民了。


Tips：外国税务居民贷款同2年内新移民，不同的一点是，一人仅能贷1套，贷款金额不超过$100万，如果买$200万以上的房子，也是必须满足银行特定条件。

四、外国非税务居民

如果你来温哥华旅游，看上一套房子，想贷款，那么要求和外国税务居民一样，提供如下文件就可以了：

1、首付款证明。中国存款证明也可以，也可以网银截图，也是要求有贷款人名字、金额和日期，一般超过3个月要重开。最多贷65%，也是准备个40%+15%外国人税=55%的首付。40%是批贷款的时候用，另外15%在交易完成的时候要过户了才用得着，还是那句话，有备无患。

2，工作证明。用公司抬头，注明职位、年薪和盖章。

3、2次工资单。可以自己打印小纸条。


Tips：外国人贷款是在房屋贷款审批中最容易的，老移民是最悲催的。


五、自雇人士

开了公司的自雇人士，个人买房需要贷款，条件比较宽松。

1、公司成立2年以上。

2、公司营业执照。

3、股权文件。用于证明你在公司拥有多少股份。

4、存款证明。个人头上的首付款证明，如果有公司存款就更好了。

Tips：公司不论大小，最多可以贷$100万。



其次，Mortgage Banke与Mortgage Broker有什么区别？

Mortgage Banker指的是银行房贷承办人，也即房地产抵押合约的贷方，或直接借出贷款的一方 ；Mortgage Broker指的是房贷经纪人，负责帮助客户比较各家银行贷款条件，为客户找到最合适、划算的银行贷款套餐。

从定义中，便可以发现两者的区别。真正的Mortgage Broker需要根据客户的具体情况，帮助客户比较各家银行的产品，从中找出适合客户的产品。从某种意义上来说，Mortgage Broker是consultant，他需要给客户专业的意见。所以Banker和Broker的区别在于Broker可以提供更广泛的产品服务，而Banker对于自己的产品更为专业。

Banker是银行雇员，Broker则是纯粹的经纪人，通过完成借贷合约，在相关银行提取佣金，对客户的服务却是免费的。

购房者挑选broker时，应该尽量提防两各种情况，一是见面就推荐产品的，说明他代理的银行有限，没有太多的好产品可以提供；二是名片上只有一个手机号码，办公室地址不详，或者办公室地址就是家庭住址的，万一发生不愉快的事情，就难以找到人了。

再次，固定和浮动利率房屋贷款有什么区别？

固定利率房屋贷款的三个要点：

1. 固定利率意味着你的利率会在整个房贷年期间固定不变。

2. 无论利率升跌，你的还款额都不会变动，其中本金和利息的金额也保持不变。

3. 如果你更看重稳定性并担心利率上调，那么固定利率房屋贷款可能是更好的选择。

浮动利率房屋贷款的三个要点：

1. 你的利率是基于银行的最优惠利率，该利率可能在一年中波动或变化。

2. 你在一开始签订房贷时获得的利率可在房贷年期内上下波动，也就是说你的还款额中偿还本金与利息的部分可能有所变动。

3. 如果你能接受一定程度的不可预测性，而且可以坦然面对未来利率的不确切性，那么浮动利率房屋贷款可能是适合你的选择，从长远来看有机会帮你省钱。


最后，了解贷款流程

1. 咨询房屋贷款专家，获得房屋贷款预批（Pre Approval）

在计划购买房屋前，最好先从金融机构（银行）了解自己能够获得多少贷款，或者说，根据自己目前的财务状况，自己究竟能够负担起价值多少的房屋。根据这种原则，购房者首先应该从金融机构（银行）获得一份贷款预批（Pre Approval）。

获得贷款预批有两种选择：一是直接找各个银行代理，咨询房屋贷款的事宜；二是咨询房屋贷款经纪公司，寻求专业代理。

不论在银行还是贷款经纪，贷款服务都是免费的，他们帮助客户获得合适的贷款产品。

2. 提交的材料

要获得房屋贷款的预批，一般地申请人需要向金融机构（银行）提供相关材料。这些材料一般包括：

･ 个人的身份证件

･ 工作证明

･ 收入证明

･ 工资条

･ 报税的证明

･ 银行交易流水账

･ 银行账单的证明等等材料。

金融机构根据申请人提供的这些材料来决定申请人可以获得多少贷款，或者说可以负担起价值多少的房屋。



3. 根据贷款预批寻找满意的房屋

购房者获得银行的贷款预批以后，可以告诉自己的房产经纪寻求在该价格范围内的房屋。获得满意的房产以后，购房者一般要签订房屋买卖合同（Sale and Purchase Agreement）。

在该买卖合同中一般会包含一个房屋贷款的条款。意思是说，购房者在一定的时间期限内（一般是7天到10天）必须从银行获得房屋贷款的批准文件。如果购房者在这期间无法从银行获得贷款，那么，该买卖房屋的合同将作废。

4. 提交房屋买卖合同和房产信息

当购房者通过自己的房产经纪人签订了房屋购买合同以后，需要把该合同和有关该房产的具体信息的材料递交给银行，以便获得银行关于房屋贷款的最后批准。



5. 工作收入和银行信息资料更新

如果从拿到银行的贷款预批到签订房屋买卖合同之间超过一个月，银行在做最后贷款审批时，一般还需要申请人提供最新的银行账单信息和申请人的工作收入信息，确保申请人的工作收入没有发生意外的变化，确保申请人有足够的购房首付资金，而且确保这些首付资金的来源合法。

6. 银行批准贷款

一般地，银行批准了申请人的房屋贷款以后，会给申请人一份房屋贷款的文件。该房屋贷款文件的英文名称为：Mortgage Commitment。请注意，一般地，银行所批准的该贷款合同是一份有许多条件设置的。这些条件设置的意思是，只有申请人满足了这些条件以后，银行才会最后发放房屋贷款。这些条件一般包括贷款人的工作证明，收入证明，银行的流水账单证明，首付资金的证明偿还某些现有债务等等。

不少贷款申请人在签订该贷款合同时并没有完全注意到这些具体的条件。这些条件其实也要求，银行在最后发放房屋贷款时，还需要贷款申请人继续更新工资条，银行流水账单等材料。此时，有些读者可能会问，在当时银行审批贷款时不是已经要了这些材料了吗？为什么在最后发放贷款前，银行还需要呢？因为银行要确保在最后发放贷款资金时，申请人的收入和债务没有恶化，银行的首付资金充足并合法。



7. 贷款合同一般包括的内容

贷款申请人在寻求房屋贷款时一般最关心两个问题：能够贷多少款和贷款的利率是多少。其实在一份房屋贷款合同中，除了这两个最重要的条件外，还包括其他条件。例如：

･ 所获得的贷款利率是浮动还是固定

･ 所获得的贷款是开放还是封闭

･ 贷款合同的期限是几年

･ 贷款的分摊期限是多少年（25年还是30年）

･ 提前还款的条件（pre payment privilege）

･ 贷款人可以多大的比例增加或提前偿还贷款

･ 罚金计算的方法

･ 谁来收缴房产税

･ 现有的房屋贷款是否可以和房屋信用贷款结合使用等等

在签订房屋贷款合同时，贷款人要仔细了解这些贷款条件。这些条件都是和贷款利率非常相关。如果贷款申请人获得的贷款利率低一些，那么，在这些方面的贷款条件可能就会要求严格一些。所以，贷款申请人要和贷款经纪全面沟通，确实获得适合自己的房屋贷他条件在内）才是最好的房屋贷款产品。

8. 向银行返回所签订的贷款合同，并提供律师的有关信息和更新有关个人收入信息

在最后的交易过程中，购房者的律师就该房产和与该房产的相关贷款从法律名义上登机在购房者的名下。这就完成了从法律意义上的房产交易。在获得银行最后审批房屋贷款并发放贷款资金前，贷款申请人必须满足贷款合同所要求的各种条件。例如，要提供贷款申请人最新的银行信息和工资条等文件。



9. 房屋交割前房屋贷款人应该特别注意

有许多人认为在返还了所签订的贷款合同以后，就万事大吉了，只等着银行放款就可以了。其实，在加拿大获得房屋贷款的过程中，事情远没有这么简单。，在已经批准的贷款合同中，银行设置了不少限制条件。在这期间，只要合同中的这些条件有可能被破坏，那么，银行可以随时取消所批准的贷款合同。

因此，在获得银行的房屋贷款批准以后，和在银行最后发放房屋贷款之前，贷款申请人不要做可能改变自己目前的债务水平和收入水平的事情。例如，不要继续借债购买汽车或船艇等大的物件，尽量不要更换自己的工作。这两种事情都会导致申请人目前的债务和收入水平发生变化；这将会导致银行取消目前已经批准的房屋贷款。

10. 与律师会面，签署各种文件

银行最后批准房屋贷款，并决定发放房屋贷款以后，就会通知购房者的代理律师，并将相关贷款的文件转递给该代理律师。该律师完成所有法律文件，包括登记注册借款人的房屋贷款。律师会通知购房者来签署各种有关房屋贷款和购房的法律文件。签署该文件后，购房者会从律师处拿到房屋的钥匙。这笔房屋购买交易也才宣告完成。

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摘自人在温哥华