新屋与旧屋， House与Condo 验房有哪些区别？

买房可别被高兴冲昏了头脑，在加拿大买房有一个不可忽视的步骤，那就是验屋（home inspection）。持牌验屋师会前往物业进行验屋，对房屋质量给出负责的报告。验屋师对房屋检查的结果、所涉及的维修、未来房主可能需要进行的投入、房屋存在的隐患等结论，都会或多或少影响客户的买房决定。确保房子没有问题，在新屋和二手房的买卖中，都尤为重要。身为买家或投资者，应了解如何验房，新屋和二手房、condo和独立屋的验房分别有什么区别，以及如何解读验房报告。以下是安省的持牌验屋师张夏景（Bruce）在接受星岛《都市地产》记者访问，供大家参考。虽然细节上与BC省可能有区别，但大致差不多



Condo和House验屋有什么区别？

Condo与独立屋相比，验房最主要的区别在于condo需要检验的项目特别少。 “因为condo没有屋顶、地下室，冷暖设备这些系统又归大楼管理，所以真正按照标准的验房检项来说，它可验的项目比较少。”

现在人们热衷于投资condo。。不少人可能在condo面临交接，需要做新房交付前检验（Pre-delivery Inspection appointment，PDI）时，越过聘请验房师的步骤，直接带朋友和家人去验房，自己看过就完成了检验。

如何看待这样的状况？张夏景承认这种情况的确存在。 “业主和验房师验房的区别就是，验房师检查的东西比业主看到的东西更多、更广泛、更专业。”

张夏景续称，“如果是从开发商那里买新Condo做PDI，检验的项目比较细，和传统的二手房检验标准不一样。比如说新房做PDI，就检查得非常细。例如油漆的瑕疵、橱柜的门是否有对齐，哪怕是地砖上有小划痕，都会在PDI的检查清单上放上去，需要建筑商维修。而如果是二手房买卖，验房过程中如上提出的东西都不会作为瑕疵被指出来，因为它是一个旧屋。我们公司目前做得最多的还是新屋，之前一个项目两栋楼交收，我们帮买家做了30几个单位验收，这种时候找我们的人反而会比较多。”


验房报告有几种格式？

一份完整的验房报告通常会包含两个部分，一是主要问题列表，另一个是报告主体。在主要问题列表中一般会将问题分类为安全问题和重大修缮问题。张夏景称，“验屋师给业主出具怎样的报告，也取决于业主所处的阶段。如果是新房，通常有PDI。作为验房师，这种情况我是不出报告的，会让开发商按照他的格式去出。然后在房子交割之后的30天，那时我们通常会有两份报告，一个是验房师自己的报告，另一个是安省新屋保险公司（TARION）标准格式的验房报告。这两种格式的报告由业主自行选择，需要哪一种我们就提供哪一种。还有就是一年保修的验房报告也是一样的，有TARIO格式的，有验屋师自己格式的，业主自行选择。 ”

而如果是旧房买卖，验屋师则更倾向于使用自己的格式。


验房能发现所有问题吗？

有些人可能会问，如果在验房后，发现了验屋师未曾发现的问题，应该怎么办？张夏景对此表示，“这个问题大家首先会先想：为什么验房师没有验出来？其实验房师有个职业标准，只对验房当天的状况以及他看得见的位置做个描述。也就是说，墙后面的、家具挡住的、当时看不见的地方，是不在验房师的验房范围内。后期业住进去之后在这些地方看到的问题，和验房师是没有关系的。另外，当时发现的问题，比如说马桶在验屋当天不漏水，搬进去之后漏水了，这和验房师当天没验出来是没有关系的。



作个成熟消费者

实际生活中，拿到验屋报告后，能通读一遍以上的业主往往不多。记者向张夏景提出，是否发现有人没花时间仔细去看验屋报告，验完就完了，并没有仔细了解房屋？张夏景对此现象表示了肯定。 “买家对验房的期望，和验房师真实的职业标准是有差距的。我觉得，这是一个消费者成熟度的问题。如果买家在提出这些问题之前，看看验房报告，看看验房师协会上的职业标准，可能很多问题就不会迁怒于验房师的责任，可能会更理性客观和验房师联系。”


▲新房交付前检验的项目比较细，如油漆瑕疵、橱柜门是否有对齐，哪怕是地砖上有小划痕，都会放入检查清单。如果是二手房买卖，上述项目都不会作为瑕疵被指出来（星报资料图片）

张夏景举例称，曾接到过业主电话，打来第一句话说，“’不是找你麻烦，是想向你咨询一个问题。’这个客人我就能很明显的感觉到他是已经读过了验屋报告，他知道这个当时和验屋师没关系，但是他觉得找验房师拿一个意见会更中立一些。出了问题就要解决问题，解决问题就要找相关的维修人。维修的人，出于利益考虑，给的建议未必是中立的。这时候就要问验房师。

我们的职业标准有强制性要求，做验屋师就不能做维修和装修，因为这是有利益冲突的。这个时候问验房师问题，我会中立地告诉你这个问题是大问题还是小问题，以及大概的花费。所以买家对验房师的职业有一个了解，自然就对很多东西理解了。 ”提及对于拿到验屋报告的业主有什么建议，张夏景称，“我会建议买家对建筑行业的每一个专业环节都尽可能多地有一些了解。多花时间看看报告，这是你房子的圣经（bible），读懂它真实的描述，包括一些我们报告里经常会写一些潜在性（Potential）的东西，你的房子哪里会容易出问题。比如暖气，现在15年了，状况也不太好。报告里会告诉你，虽然现在没问题，但是可能将来炉子会坏得很快。如果你读了报告，将来炉子坏了，你也不会感到惊讶（surprise），不会迁怒于任何一个人，这个迁怒是没有意义的。人家已经做了相关的工作。 ”



新屋出现问题不要恐慌



针对验屋的话题，近期有读者发来信息，表示自己购买了不到两年很新的房子，车库上方是个露台（terrace），但却一直存在漏雨问题，导致车库墙壁发霉。业主在联系开发商修了两次后，还是会漏。当第三次发生这样的情况，他认为这是房屋质量差的体现。对此，张夏景分析称，这种情况在自己工作中经常遇到。从大的比例上来说，开发商做的房子有TARION保险，各种各样的问题都会有，客人索赔的比例较高。

“房子和车是不一样的。就算是买了个新车，在保修期内还经常有这样那样的问题。一个房子的零部件比车要多得多，就意味着它出问题的机会更高。所以，房子有维修是正常现象，不应有太大心理负担。只要不给生活带来不便，都不是太大问题。这位读者的案例中，房屋漏水的问题给生活造成了不便，房子总漏水的确很烦，因此会觉得难以接受。而有时新屋交接后的瑕疵，比如门坏了、洁具使用的不好但是不会造成漏水、地板有声响等，这种维​​修可能对业主来说更容易接受一些。”

一些新独立屋或镇屋的业主还面临一个普遍的问题，就是地板会移动（tilting/shifting）。而不少业主的反应是，即便向TARION汇报了这样的情况，得到的来自开发商的答复却是，这种情况暂时修不了，因为房子在下沉。

张夏景称，“开发商在某种程度上这样说是对的，因为有些问题你没有必要现在修，修完了，一个月后问题又回来。只要和房屋沉降相关的问题，有时候开发商并不是为了逃避责任，而是希望等这个问题彻底稳定下来后再修。我觉得需要业主有学习的过程。实际上TARION的网站上写得非常清楚，哪些属于TARION的保修范围、哪些不属于，保修的时间有多长等。如果是和房子沉降相关，保修一直到7年。结构上会有问题，7年内都有保修。修得太早，可能还没有等到问题发展到最终程度，提前修了，可能不一定会有好效果。”

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