非税务居民出售加拿大的房产，怎样报税的？

加拿大非税务居民（下边简称外国人）如果要卖掉在加拿大的房产的时候，需要交增值税。现在问题来了：


什么情况要交？

加拿大的非税务居民什么情况下售房都要交增值税，因为非税务居民不享受自住房的“principal residence exemption”。出售在加拿大的房产，无论自用的、出租的、还是转手楼花的，都必须及时办理“清税证明”，报税+交税。

怎样缴税？
时效性：有了卖房 firm offer后，立即着手开始申请“清税证明”（Certificate of Compliance）。注意时效，清税证明的申请必须在 final closing date 10天内送达CRA，以CRA收到的日期为准；申请若提交迟了，每迟一天的罚金为$25加币，从$100起罚，罚到$2500封顶；
CRA审批时间现在是2-3个月，但是等上3-5个月也不奇怪，取决于有多少份申请排在你前面，所以尽早申请为好；
若在final closing date 之前就收到了清税证明，那么恭喜你，拿给律师看，律师不必扣款了，直接正常做交接手续就行。

税率及结算方式：大多情况下卖家在final close的这一天尚未收到清税证明, 律师必须扣25%的卖房款（售出价的25%）存入律师的 trust account；
CRA核对清税的全套文件，发 payment request 要求律师从trust account 拿出 “收益的25%” 作为 section 116 withholding tax 预缴；待律师的支票到帐，CRA发放清税证明一式三份，一份给卖家，一份给买家，一份给会计师（报税用）；
卖家持清税证明到律师处，律师须见到清税证明才能放款。

最后清算：卖房第二年4月30日之前，非居民卖家找会计师申报卖房收益。这一步可以拿回不少退税，可以把经纪费，律师费等费用结算进来。最后收到 CRA notice of assessment 及退税支票（如果有）。到此，这套房子的在加拿大的全部报税结束。

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