房东看过来，出租房的几个税务技巧

有一套房子出租，是很积极的投资方式，然而在加拿大出租房屋，当房东并不是一件简单的事情。

试想，如果您在自己的房子里出租一个套房，那么您必须在凌晨3点起床修理租户的漏水管道，或花钱雇人来做这件事；如果您出租整套房租，而自己住得比较远，您还可能需要考虑聘请物业经理来管理房屋。

下面总结了一些税务技巧，希望能让做房东的您在税务方面变得更轻松。



房东可申请的税收抵免

成为房东的好处之一是您可以对租赁房产申请部分税收抵免。加拿大税务局（Canada Revenue Agency）有一份您可以申请的费用清单。


您申请的税收抵免费用越多，您就可以减少越多的应付税款。像出租广告一类的花费可以全额扣除，但其他费用会根据您出租房屋的百分比扣除。常见可扣除的费用还包括供热，供水，供电和房屋保险。


与美国公民不同，加拿大人通常不能扣除在其自住房支付的抵押贷款利息。但是出租房屋可以利用贷款利息来抵税。因此，如果您有抵押贷款，您可以申请部分利息作为抵免额。例如，如果您出租了自住房的40％，您可以申请减免您当年支付的抵押贷款利息的40％。


指定您的主要住所

在您决定出租房之前，对于主要住所和出租房产的税务影响，以下几点是您需要了解的：
当您出售房屋时，您需要填写表格，由个人（个人信托除外）指定房产作为自住房。 CRA允许每个纳税年度，您指定一套房产为自住房。
如果您把您的自住房出租（出租比率为50%以下），只要您住在这套房子里，您仍可以指定它为您的自住房。
如果您在一年中的某些时间出租房屋，您可以在搬回来时将其指定为您的主要住所。
虽然您每个纳税年度只能指定一套房产作为您的主要住所，但您不必每年都指定为同一套房产。
当您出售房产时，出售房在出售期间不是您指定的自住房，您必须支付capital gains（资本收益）。


申请资产折旧补贴

通过租房，你的房产可以以每年最高房价的4％来计算折旧费，这也是一种房租的税收抵免。但，通常情况下，我们不建议。因为这样其实是在增加您要交的税额。


如果您的房屋在出售时升值，那么除了你买卖房的差价，肯定会产生的巨大的增值capital gain，资本增值税之外，您还需要缴纳CCA recapture，就是将以前所有年份抵税的折旧费部分，按照卖房当年的边界税率来缴纳税款。由于卖房的年度您会获得巨额收入，所以折旧费的CCA recapture一定是在最高税率，便会导致巨额税收。



举个例子，

A小姐有一套出租房，当年60万买入。每年报税都申报房屋折旧来降低出租收入。出租10年后，房子卖了100万，增值为40万。

假设A小姐每年平均取折旧1万，折旧10年，一共提取了（CCA）10万的房屋折旧。此时，账面上还剩60-10 = 50万（Undepreciated Capital Cost , 简称UCC）也就是残值。

（一）【高收入人群】

如果A小姐是高收入人群，假设她年收入9万，边界税率（marginal tax rate） 就已经是43%。提取折旧，10年省税10万*43%= 4W3加币。



【提取折旧的后果】：10年后房子以100万卖出，结果就是：

1）增值capital gain = 100-60 = 40万。

2）CCA Recapture 10万（recapture--账面上剩余的折旧有50W，卖了100万导致CCAclaw back）。



最终，taxable cap gain 的20万加上CCA claw back的10万一共30万都算入当年收入。等于在A小姐9万收入的基础上加30万再纳税，边际税几乎为50%。也就是这个CCA clawback 让你在10年后交了10*50%= 5万！相当于，10年期间每年的确能省点儿税，但在出售房子那一年，全部付回去了，而且还多付了7千。



（二）【低收入人群】

假设A小姐十年间一直是收入4万，边界税率20%，那么房屋折旧10万 *20% = 2万. 也就是说，这10年提取折旧省了 2万的税。



同样，10年后卖了100万。结果：

1）有 capital gain 40 万。

2） CCA recap 10万。边界税率涨到近50%。那么 CCA clawback 同样使你需要交 10*50% = 5万的税。

对于低收入人群，提取折旧在过去10年给你省了2万的税，但卖房那年你需要为此交5万的税。还赔了3万。


所以，是否要将出租物业的折旧费作为抵税的其中一项，还是需要根据自己的情况来判断.



保存好费用记录

您当房东时，保存好所有的费用记录非常重要。您不仅要保留您收到的租金记录，还要索取租赁房产所产生的任何费用。根据CRA，房东和自雇人士比公司雇员更有可能被审计调查。所以保存所有费用的收据很重要，一旦被查而无法提供CRA要求的收据凭证，您的税收减免和优惠很可能会被取消，取而代之的是高昂的罚款和利息。

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摘自网上