1.99%固定按揭贷款利率！加拿大“再贷”和“续贷”需求飙升

疫情期间，加拿大4月和5月的楼市近乎于临时冻结，但即便在这时期，背有按揭房贷的借款人没有闲着，很多人都在和贷款经纪讨论起“再贷款”的事。



这时，加拿大已经出现历史上最低的利率，且低利率没有在短期内出现上升的迹象。



加拿大央行利率自3月4日以来一直保持在0.25%超低位。7月15日将宣布新利率。

疫情、美联储和加拿大央行联手制造了“史低”利率，所以，很多觉得自己拿到的利率太高的房贷客户，就会急着找到银行和贷款经纪商量起再贷款的事。

“再贷款”即refinancing，多被专业人士称作“贷款重组”或者“转贷”，通常指终止现有的贷款协议而将贷款转移到另一家贷款人。

在转贷过程中会对房屋做重新估值、 LVR（贷款和房屋价值比例）或许会降低，还会有很多额外费用如毁约费和提前还贷罚金等。

不过，卑诗省按揭房贷经纪协会主席Reza Sabour认为，平均来说，如果按揭利率高于3%，那么付罚金毁约然后重新贷款是合理的，一直有类客户想这么干，以用到较低的利率。

根据提供房贷利率比较服务的Ratehub.ca网站数据，在3月份利率首次下调时，有关“续贷”询价量立即多了78%，有关“再贷款”的询价量更是多了182%。



TD银行对“续贷”和“再贷款”的解释

在央行借贷利率维持低位并未调整的时候，由于疫情所带来的严重不确定性，各家商业银行在4月和5月份又悄悄地调高了按揭贷款利率。6月份利率又有些微的调低，此时Ratehub.ca数据显示对“续贷”和“再贷款”的询价量又分别增加了18%和35%。

Ratehub.ca的老板之一James Laird说，现在利率处于历史最低点，所以自然会看到更多的“再贷款”和更多的债务整合，在续贷方面，如果在近几个月要完成续约，也能找到更低的利率，自然会有关心换贷款人的问题。

另一家房贷咨询和中介网站Lowestrates.ca近日也公布了数据，显示今年3月份的再贷款询价量比今年2月份激增389%。从同比来看，也比去年3月份的再贷款询价量增加了156%。

多伦多市一位按揭贷款经纪人表示，现在做再贷款的客户多了，申请新按揭贷款的客户少了，但申请新贷款的客户都是真正想要买房的，成交率非常高。

同时，现在也有很多人申请“建筑贷款”。这似乎也是疫情期间所特有的现象，由于利率很低，他们想利用在建房屋的净值来取得贷款。

另有一位贷款经纪表示，最近多有客户询问，如何利用房屋现值来减轻债务压力。有人会希望通过再贷款来偿还信用卡债务，现在就是好的时机，如果还有工作和债务不算太高的话。

除了在续贷和再贷款方面的需求增长以外，政府数据显示，在今年2至4月，全国的住宅按揭贷款数目有所增加，期间只有一个半月处于抗疫封禁时期。

加拿大金融机构监管办公室（OSFI）的最新数据显示，截至2020年5月，住宅按揭贷款额比去年同期增加了6%。当然，这个回升趋势在去年最后三个月时已经开始。

加拿大权威信用评级公司DBRS高级副总裁Robert Colangelo说，大银行的按揭房贷和“房屋净值信用额度”（home equity line of credit）都有稳步增长，但这些增长持续已久，并不是靠多伦多和温哥华6月份才有的楼市景气。

但Colangelo说，由于市面上有一些很具竞争力的五年期贷款，且在楼市上仍然存在着旺盛的需求，所以商业银行的按揭房贷和房屋净值信用额度业务继续增长一点也不奇怪。



再贷款的锁定期限选择

现在市面上已经1.99%的固定利率，常见的“五年期”也没有问题，但据按揭贷款专家说，并不见得每个人都适合用五年期固定利率贷款。

不久前，加拿大《金融时报》刊文说，在特惠利率（prime rate）甚低的情况下，也可以不拘泥于五年期固定利率。

贷款期（amortization）是指偿还按揭贷款所需的总年数，锁定期（mortgage term）是指与贷款人签约的时间长度，在加拿大，最常见的贷款期是25年。

在这25年的时间内，可以有多个贷款人和多个锁定期，当然也可以和一直不变贷款人而不断重新续约；而锁定期可以是6个月到10年，虽然现在在“5年期”是最常见的。在锁定期内，借款人和贷款人的协议执行内容不变，包括利率。

锁定期长通常意味着利率会更高，但事情却并不总是这么简单。有时，在特定市场条件下，贷款人会为较短的锁定期收取更多费用。

对在未来五年内不打算搬家的房主来说，选择较长的送定期很好，现在的利率已经足够低。

而对那些打算搬家的人来说，则最好选择一个较短的锁定期，虽然比较短的锁定期利率高一些，但会有可靠的免收“不确定性”侵扰的保障。因为要避免更多的解约罚金。这种罚金也许高达贷款额4%，比如贷款50万元就会有2万元解约罚金。

《金融时报》计算了在不同锁定期和利率下每月月供不同结果，设定场景是“购买金额低于100万元，贷款50万元，首付低于或高于20%”。



首付比例低于20%（上半部分）和高于20%时（下半部分）的不同月供额

最后再提供贷款的一个小窍门，如果利率低，就选择较长的锁定期以追求稳定性，如果利率较高（超过3.5%），就选择较短的锁定期以等待更低的利率。

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摘自人在温哥华