加拿大税局查主要居所出售获利免税?

加拿大多个媒体报道称，加拿大税务局（CRA）正在严厉打击在“出售主要居所所得免税”（PRE）税政下钻空子的现象。他们称其为“打击滥用PRE”。实际上，CRA多年来一直都在说要对在报税时“不当申请PRE”的人进行打击，尤其是对那些经常买卖房屋的人会做出格外关照。




如果CRA认定某人经常买卖房屋，不但会拒绝承认其报税时所申请的PRE，还会将其炒房的全部利润（100%）都作为应税生意收入征税。


相比之下，资本收益则只有一般（50%）是应税收入。

媒体报道了一件最近的和买卖房屋获利是否需要按生意收入缴纳有关的法院案例。

安省渥太华地区有夫妇二人，于2007年、2008年、2009年、2011年和2012年这五年都有买卖房屋，但在每次售房后报税时，他们都会申报PRE而免于缴税。

CRA对此看在眼里，终于在今年9月份决定要求这两名报税人将全部五次售房收入都作为生意收入来申报和缴税。不仅如此，CRA还要求他们支付“重大过失罚款”。

2006年，夫妇二人购买了其“1号房”。入住约10个月后，由于对周边环境条件如噪音问题等不太满意，他们于2007年将房子卖掉，并获得了近7万元的收益。

同年9月，他们搬进了自己投入大量资金建造的“2号房”，但在11个月后，由于对周边环境仍不满意而又卖掉了这套房子，获得27万多收益。

2008年，这对夫妇搬进了他们建造的“3号房”。不过，在搬进新居后不久，就有人报出高价想要购买这套新房。高价诱惑难以抵御，于是他们在一年后出手了这栋房子，在地价和建造成本的基础上获得40多万元高额收益。

随后，夫妇二人又搬进了新买的“4号房”。他们对这栋城市屋做了装修，但由于面积不敷使用，他们又在一年多后卖掉了这套房子，获利5万多元。

2011年，他们搬进了“5号房”。虽然他们对这套房子上也做了装修升级，但因为其并不十分符合自己的居住要求，2012年他们卖掉了这套房子，并获利18多万元。

然后他们住进了“6号房”至今。


至此，这看起来完全是个顺应加拿大十多年来的房地产上升趋势和在上升通道中因势合法获利的成功故事。但他们被CRA追溯重评远至十多年前的报税并被追征欠税和追讨罚款，是夫妇二人所始料不及的。

如何判定类似情况的卖房收入为生意收入，法庭在传统上会考虑如下因素：

所售房屋的性质、税务当事人如何使用房屋、拥有房屋的时间期限、当事人做类似交易的次数、为房屋所付出的投入、出售房屋的背景原因以及税务当事人在购买房屋时的出售意向等。

夫妇俩当然认为自己每次购房都不是为了卖房。他们说，如果买房是为了卖房，当初就不会对房屋做专门设计，也不会再做很多装修。

至于早期的于2007年、2008年和2009年的卖房，当事人认为CRA不应该拿出早已久远的报税重做评估，因为所有报税是有时效性的。

确实，除非能够证明纳税人有“因粗心、疏忽或故意目的而做的虚假陈述”，CRA一般可做报税重新评估的时限只有三年。

二人每年在报税时都是咨询过专业会计师的。有关出售房屋的事，他们告诉会计师的意思就是“本意是想住下去的，只是由于合法原因和无法控制的情况才决定出售”。

所以，此次法庭判决道，不存因粗心、疏忽或故意目的而做的虚假陈述，该纳税人只是和CRA的角度不同而已，CRA不能在超出三年正常期限后再去做重新评估。所以，在此案中，有关该夫妇出售其1号、2号和3号房的得益情况不能再做重评。

然后，才出现了本案判决的重点：

法庭认为，纳税人在购买“4号房”和“5号房”时，主要意图是转售获利。就算转售获利不是他们购房的主要意图，“存在转售获利的可能性”也一定是他们购买这两套房子的次要意图。因此，法庭判决道，其“4号房”和“6号房”不适用于PRE，有关售房获益应作为其生意收入来申报和缴税。

另外，CRA所主张的“重大过失罚款”是被法庭否决了的。该夫妇在每次报税时是有听从专业会计师建议的，一直认为应该申请PRE，不存在“故意”做出虚假陈述或漏报的问题。

在2016年10月之前，报税时根本不需要提及出售主要居所的事，当然也不会有缴税的事，但从2016税年开始，联邦政府对此项政策做出了修改，要求报税人对出售主要居所报告售房详情并提出免税申请。



2016年10月加拿大财政部就申报“出售主居”所作的通知

《金融时报》的报道说，在加拿大，能免于缴税的东西不多，比如彩票中奖和赌场赢钱，还有卖掉主要居所的获利。彩票中奖和赌场赢钱的概率大家都知道，所以“卖房”这件事才是在加拿大能够免税获利的最佳机会。

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摘自加国地产资讯