BC房主被迫流落街头欠债$3.7万，竟因为这……

今年26岁的德里克，与其他大手大脚的西人月光族不一样。他精打细算，喜欢攒钱，所以年纪轻轻就买了房，尽管是在地段较偏的奇利瓦克（Chilliwack）。 他的公寓，位于一座名为Parkridgeat Sardis Village的四层公寓的顶层，物业地址45761 Stevenson Road,Chilliwack, BC。 2019年8月9日深夜，德里克的公寓楼忽然失火。


消防队到达以后，将全楼60套公寓的住户全部紧急撤出，安置到附近的一座酒店。

之后消防部门的调查报告显示，火灾由德里克隔壁公寓的易燃物意外引发。 又过了一段时间，德里克收到一张$3.7万的公寓维修账单。德里克震惊了：不是有公寓保险吗？为什么维修账单要业主支付？ 他询问了同楼的邻居，大家也都收到了类似的账单，金额最低$3.6万，最高$5.7万，整座公寓楼总计$320万。



这一切，都是因为公寓楼当初没有买够足额的保险（underinsured）。公寓楼确实购买了火灾保险，但设置的赔付额较低，不足以覆盖巨额的维修账单。多出来的款项就按照公寓面积等指标，分摊给了所有业主。 BC省公寓业主协会（Condo Homeowners Association of B.C.）执行董事吉奥温图Tony Gioventu说：“建筑估价太低，限制了索赔金额的数目。尤其是在重大意外发生时，会给房主带来巨大的财务负担。"

公寓保额不足谁之过？业委会、保险公司和业主都有责任 根据《BC省分契物业法》（B.C.'s Strata Property Act），公寓等分契物业必须为建筑中所有的共同财产进行全额投保，比如建筑的结构、外墙、屋顶、大堂家具以及共享艺术品，等等。

基本上，除了每户业主单元内的私人物品外，其他的一切都应投保。

吉奥温图说，保险不足的过错方，可能是公寓业委会（strata council）、公寓雇佣的物业管理公司和物业评估师，或者三方都有。

吉奥温图说：“一旦发生这样的事情，追责就会变得非常混乱，很难有结果。” 公寓投保时的保费和赔付额由建筑的估值来定，公寓在续保时需要对公寓的价值进行专业评估。但一些公寓的业委会故意选择不做定期评估。这当然会降低业主的保费，但一旦发生重大意外，赔付额就不够了。 吉奥温图说，在疫情以来的大半年里，不做评估的公寓明显变多了，这不是好事。 在英文版新闻的评论区，一个保险业内人士说，有些业委会为了省钱，要求评估师将公寓估价压低。精打细算的人们只知道省钱，却不理解多花钱可以购买更好的服务。 在德里克的例子中，业主自己其实也有一定责任。他只购买了公寓共有财产部分的保险，没买业主个人财产的保险。

公寓保险分为两部分：

1）建筑共有部分的保险，比如房屋结构、管道设施、公用区域的家具等，这部分保险由公寓业委会购买，通常包括在物业费里。只要业主正常缴费物业费，这块保险就已经购买。2）业主保险，保护业主公寓单位内的财产，比如家电家具、室内装修，等。

目前BC省法律没有强制业主必须购买业主保险，以至于有些人忘掉这茬事儿或者故意选择不买。 德里克的情况，还有个原因是资讯不足，他不了解公寓保险与业主保险的区别。他懊恼地说：“我当时以为，只要每月老实交物业费，我的公寓就会被全面保护，现在看来根本不是这回事。”

当然更重要的是，他和许多邻居一样，虽然买房时在物业章程上签了字，但对业委会（strata council）并没怎么用心。业委会什么时候给公寓续保，有没有定期评估，他们都不知道。 吉奥温图称，公寓业主们应该经常参加业委会的会议，以监督其正常合法运营，保障业主权益。


因费用问题，德里克的公寓至今没有修好，他和许多邻居仍流落在外，有的借住亲友家，有的租房，焦头烂额中继续与保险公司进行无望的战斗。

德里克用自己的惨痛经历提醒大家，买公寓时一定要密切关注保险问题，并密切监督和参与业主委员会的决策。

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摘自人在温哥华