就因一只啄木鸟，BC房主竟然痛失二年租金？

在加拿大投资公寓用于出租很常见，但小心当“寓公”并不容易。政府严格的租赁法规、各种租客权益协会、堪称第四级政府的物业委员会……数不清的机构随时盯着你。BC省房主马克（Mark Watson）近期遭受了$4万多的租金损失，竟是因为“加拿大野生动物局（Canadian Wildlife Service）”。

根据《乔治亚海峡》（Georgia Straight）报道，马克的房子位于BC省内陆城市金伯利（Kimberley,BC），一座公寓楼的四层。 2018年2月，马克发现公寓朝北的那面墙总是传来“邦邦邦”的脆响，非常恼人。开窗开看，竟是几只啄木鸟在凿墙，而且公寓的木制外墙已被凿出一个孔洞，啄木鸟家庭似乎打算在内墙上继续钻孔。 马克立刻对公寓业委会反映了此事，要求业委会将这些不速之客赶走。但等了好久，业委会都没有行动，啄木鸟的动静反而越来越大。 除了让人心烦意乱的怪声和外墙震动以外，群鸟在内外墙之间的孔洞里钻来钻去，也会带来细菌、螨虫等有害生物，危害住户健康。



这让马克深感担忧，本来在公寓里租住的房客也吓得搬走了。 2019年5月27日，马克再次向业委会发邮件抱怨此事。 6月份，业委会雇佣了“虫害去除服务”（pest control services）机构的专业人士检查，工作人员确认公寓内存在鸟类螨虫（bird mites）。

6月底和7月初，除虫专业人士两次返回公寓，对马克的公寓进行了深度清洁，包括公寓的支撑梁、踢脚板周围、墙壁裂缝和孔洞。他们将内外墙之间的鸟巢移走，把鸟儿啄出的孔洞封好，并对整座公寓都进行了香薰。 但没过多久，马克发现啄木鸟又回来了！

马克要求业委会将啄木鸟彻底消灭，但业委会仍然只对公寓进行小修小补，慢吞吞的，马克一怒之下，将公寓业委会告上法庭。

在交给BC省民事裁决法庭（B.C. CivilResolution Tribunal）的诉状中，马克称，业委会的渎职和不作为给自己造成巨额了损失，要求业委会赔偿6.5万加元。

这$6.5万包括$5700.25元的清洁费、$41400元的潜在租金损失、$7278.65元的法律费用，以及无法享受自家物业而导致的$11000元损失。 近日（12月10日），BC省民事裁决法庭对此案进行裁决，法官拒绝了房主马克的主张，称业委会已经履行了职责，马克要求的6.5万赔偿不合理。 为什么呢？

因为在马克家墙上钻洞的啄木鸟“北扑翅䴕（Northern flicker）”是一种受法律保护的珍惜野生物种，不能杀灭。



公寓业委会提交的证据显示，在马克第二次投诉之后，业委会迅速向加拿大野生动物局（Canadian Wildlife Service, CWS）提交了禽鸟杀灭许可证的申请。2020年1月，该申请被CWS拒绝。 CWS是加拿大环境部（Environment Canada）下属的一个部门，负责保护加拿大的候鸟、濒危物种和栖息地。



2020年5月，业委会在公寓的外墙安装了罩网和反光条，以阻挡鸟类接近和进入墙体。同时他们在公寓附近的树木和空地里架设了多座木头鸟舍，以转移啄木鸟的兴趣目标。 负责审理此案的法官J. GarthCambrey认为，公寓业委会的措施合法合理，不存在渎职。虽然马克的房子将近两年没租出去，但并不能证明其租金损失是业委会行为的直接后果。 马克的倒霉经历给各位华人房主提了个醒，如果你的房子遇到野生动物，千万不要轻举妄动。在加拿大，很多时候动物比人贵。加拿大本是野生动物的地盘，人类只是偶然闯入的过客，即使你全资买了房，也要小心翼翼看主人的眼色。 马克与业委会的官司就这样黯然落下帷幕，但他的烦心事还远远没有终结。

北扑翅䴕在加拿大是颇为常见的野生动物，其他业主遇到这种事，通常会在木制外墙刷上一种特殊灰泥（stucco），但这项工程价格不菲，如果是公寓还需其他业主的同意。 2016年，BC省科隆纳市（Kelowna,BC）公寓楼Centuria Urban Village为了阻止北扑翅䴕损害建筑，对全楼外墙做了灰泥粉刷，工程耗资$26万加元。

2018年，弗农地区表演艺术中心（Vernon and District Performing Arts Centre）的外墙被北扑翅䴕啄坏，以灰泥涂层修补的工程花了$15万。 在英文网站的评论区，来自卡尔加里的网友Matt Pisko也讲述了自己的类似遭遇。他说，他所在的公寓业主每年至少要交$2000的粉刷维修费，来修复珍惜野生动物弄出的孔洞。最糟糕的是，你不能做任何事情真正阻止这些动物的行为。Matt呼吁政府修改建筑法规，禁止建商使用那些吸引禽鸟的建筑材料，或者采取措施，鼓励大家使用那些能阻止鸟类破坏的建材。

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摘自人在温哥华