不卖房，老年人“倒按揭”！加拿大以房养老贷款急剧增加！

房屋是资产，但拥有房屋和拥有现金却不是一回事。所以，老年人将自己拥有住房的部分净值变现，以用作养老所需和偿还现存债务所需，是个基本需求，因为许多老年人的情况是“房子值钱但手头缺钱”。

而变现房屋有两个途径，一是卖掉它，二是将其抵押得到贷款收入。第二个途径，就是指“倒按揭”（reverse mortgage）即“反向按揭房贷”，如此房主即可获得现金却无需卖掉房屋，得以保持生活方式不变。


反向房贷最早在1980年代出现于美国，但目前在发达国家中已十分常见。拥有房屋产权者（通常是退休的老年人）以房屋为抵押向金融机构申请倒按揭，金融机构综合评估借款人的年龄和身体情况、房产当前价值和预估价值等因素审批贷款，房主继续拥有居住权，但在售房或搬离时须偿清债务，或是如借款人离世则抵押房产会被用于偿还贷款本息。

据加拿大金融邮报报道，最近的统计数字显示，加拿大人对倒按揭的需求已经出现了“跃升”。

加拿大目前仅有两家受监管的倒按揭房贷金融机构，其中“HomeEquity银行”是规模最大的，目前其倒按揭房贷项目（CHIP）的价值已经超过50亿元。作为参考，HomeEquity在去年年初时的贷款规模是40亿元。

HomeEquity银行也是加拿大历史最久的倒按揭贷款人，其倒按揭房贷项目CHIP（前称“加拿大住房收入计划”）于1986年时就开始在温哥华运作了。

加拿大仅一家HomeEquity银行已经放出50亿元倒按揭贷款


什么是倒按揭

按照加拿大金融消费者管理局（FCAC）对倒按揭的定义，这种贷款是借款人无须出售房屋而通过房屋净值借得现金的一种贷款形式，有时亦会被称为“提取房屋净值”（equity release），在中文中亦常被称作逆按揭、反按揭或安老按揭等。

在典型的倒按揭中，贷款额度以房屋当前净值的55%计，但在有些情况下也会超过55%。根据金融法规，在申请倒按揭时，所有房主（如多于一人）都必须年满55岁，贷款如获批准，可以一次性取出现金，也可以分批取出。



据另一家受监管倒按揭金融机构“Euitable银行”介绍，如年龄在55岁下限，可能只能贷到15%的房屋净值款，只有年龄到80岁以上者才有可能得到55%至59%的贷款成数。

还贷可以选择只付利息、付利息和部分本金，或者在“贷款到期”时再全额偿还本息。“贷款到期”指的是借款人售房、搬离或者（全部）离世。如是最后一种情况，抵押房产会被贷款人出售，出售所得用于偿还贷款本息，超出部分则仍属抵押权人。

加拿大监管机构规定，倒按揭必须满足“保证无负资产”的条件，即借款人及其抵押房产的欠款必须永不超过房产的公平市场价值。


售房和倒按揭的对比

但无论如何，提取房屋净值需要慎重，要权衡风险和利益的比例。

倒按揭的好处，首先是可以保住正在升值或者有超额价值的房产。

加拿大目前房价正基本上处于历史最高水平，所以，如果现在以售房换取现金的话应该不会有太多的反对理由。但如果房屋具有更多的无形价值或者预计仍将继续升值，通过倒按揭得到现金就是可以考虑的方法。

无形价值包括感情价值、生活环境价值或者未体现于房屋净值中的“付出心血”。另外，对老年人来说，倒按揭也可能比“再贷款”（refinance）或“房屋净值信贷额度”（HELOC）更容易申请，因为银行可能不太愿意向没有收入潜力的老年人提供更多的信贷。

出售房屋还有个问题是，购买新房或租住成本也在同步上升，且偿清房贷（如果尚未偿清）还需要付出一笔不菲的预付罚款（倒按揭的预付罚款通常比正常按揭更低）。

当然，出售也就终止了自己的房屋资产增值和失去了可供继承的遗产。

至于倒按揭的缺点，一是将来售房时的所得要少得多（假设以4.5%利贷款50万元并选择不还款，10年后贷款余额约有78万元，此时售房则收入须扣除78万元），二是相关费用和成本很高。倒按揭的利率也许会是普通按揭房贷利率的两倍高，还有其他费用如“开户费”（Equitable银行收995元）和“销户费”（HomeEquity银行收1795元）等。

总之，倒按揭和售房相比的优劣如下：

优势：

没有定期还款的压力

无需卖房就可以变现房屋的部分价值

所得借款免税

借款不影响养老金（OAS）或老年金补贴（GIS）

保持生活地点和方式不变

可自主选择何时和如何拿取贷款

劣势：

利率和费用高于多数其他抵押贷款

贷款利息累积会使房屋净值减少

如未清偿贷款则可供继承的遗产减少甚至消失

所以，在做售房或倒按揭的决策前最好咨询贷款专业人士。

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摘自人在温哥华