房屋按揭贷款普涨！不等到加息，浮动利率将提前上调！

在加拿大按揭房贷市场上，由于今年固定利率随国债收益率提高而先行提高，浮动利率与其之间的落差越来越大，以浮动利率贷款的份额也就相应地迅速增大了。在固定利率升高的同时，贷款人（银行）浮动利率的依据即加拿大央行政策利率自去年3月后则仍一直保持在0.25%的最低位。

不过央行于明年开始逐步提高基准利率已是必然，只是具体何时开始和以何种速度升息尚不算明朗，尽管有市场分析师认为升息周期将从明年3月开始，此后利率会在两年内升至2%以上水平。之所以预测最早升息时间是明年3月而非更早，是因为虽然加拿大上月通货膨胀率已攀升至18年来最高的4.7%，但通胀压力不会持续太久。


那么按揭房贷的浮动利率何时相应上浮，会跟随央行还是超前于央行动手？有分析师已经做出了判断。加拿大环球邮报昨日的专栏文章称，按揭房贷的浮动利率，将会在央行调息之前先行上浮。


文章的作者麦克利斯特（Robert McLister）是利率分析师和房贷规划师，专业剖析按揭房贷利率。他说，当前加拿大无保险的按揭浮动利率不到1.35%，最低要比五年期固定利率低127个基点（1.27%），已出现了自2011年以来最大的固定-浮动利率差。而以如今浮动利率之低，房贷基本相当于贷款人（银行）给借款人的赠礼。


加拿大目前“固定-浮动利率差”为十年来最大

由于“固定-浮动利率差”加大，加拿大浮动利率贷款的市场份额已从去年年初的不到10%一举增加到了今年8月时的54%以上，其中在无保险贷款中浮动利率占比超过58%。

浮动利率上涨将早于央行加息

大多数人都预计，房贷浮动利率要等到央行加息后才会相应上调。

但在固定浮动利率差日益加大的当下，贷款银行已经在降低浮动利率折扣率，如RBC银行近几周浮动利率折扣率已经降低了15个基点。这相当于，假设借款人按揭贷款30万元，五年内因此须多付大约2000元的利息。

银行提高浮动利率的原因是资金成本提高。做为营利企业，在利率波动性提高的情况下，通过提高贷款利率来保证利润率也是本能。从大致反映银行浮动利率贷款资金成本的指标来看，过去两个月，加拿大银行承兑汇票收益率已是上升了约五个基点。银行的借贷成本在提高，所以为此提高浮动利率实属正常。

预计在央行开始加息之前，贷款提供的浮动利率折扣还会继续减小。也是因为此，浮动利率贷款近几个月来出现大增，贷方和借方各取所需，银行增加了利润，借款人少付了利息。

专家分析，在央行加息四到六次之后，浮动利率就会升至和现在的固定利率一样的水平了。

有保险浮动利率反而降低

麦克利斯特说，如果有计划在明年4月前以浮动利率贷款，就需要尽快锁定优惠利率。不同的银行可能会提供3至4个月的锁定期。

但有趣的是，虽然无保险房贷浮动利率折扣在减小，但有保险房贷（首付不足20%的借款人是需要购买房贷保险的）浮动利率折扣近期却在增大，BC省、艾伯塔和安省都出现了历史最低的有保险房贷浮动利率，最低竟至0.87%。出现这个情况的原因，是有保险房贷的资金来源不同于无保险房贷，贷款人（银行）暂时还没有必要通过提高利率来抵御资金涨价。

麦克利斯特另外提醒道，房贷经纪们对有保险房贷所提供的最低利率，通常是“可调整利率”（ARM）而不是浮动利率（VRM）。前者的月供额会随利率变化，即在利率折扣减小后月供必须增加，但这样会更快地抵减贷款本金；后者的月供额在期内是不变的，但在利息增加的情况下月供抵减贷款本金的速度相对也就稍低一些。


再来看看截至11月17日加拿大最低房贷利率

根据加拿大地产经纪协会（CREA）的数据，目前加拿大平均房价是71.7万元。据麦克利斯特在文章中说，和12个月前相比，现在贷款购房的最低首付款已增加31%

---

摘自人在温哥华