下一个可能应对炒房的新政：一年内转售“主居房”也要缴税

据媒体报道，加拿大政府很可能将在近日就向国会提交“反炒房税”（anti-flipping tax）法案。

法案的宗旨是“减少市场投机需求，减慢房价过度上涨”，并使加拿大税务局（CRA）对疑似滥用“主要居所豁免”（PRE）税收条款者易于进行税务重新评估。

在今年9月的联邦大选之前，自由党即在政纲中提出了实施反炒房税的胜选承诺。现在只是将其形成法案。法案的内容是从2022税年开始，如个人在购买房屋（即发生产权转移）后12个月内出售其主要居所，将不享有PRE豁免，所得收益将被视作应予纳税的“资本利得“（capital gain）。

目前加拿大税法的有关内容，是“主居房出售免征资本利得税”，不涉及购入售出时间限制。按照新法案，也有一些例外情况仍可享有PRE豁免，如空地、购买房屋12个月内因自然或人为灾害而遭损毁、业主先前的房屋遭损毁、以及实益业主在购买房屋12个月内死亡、离婚、分居、重度伤病或就业状况发生改变等。


这份法案针对的是真正的“自居房”，只是持有时间不足12个月而已。但在这份反炒房税法案诞生之前，加拿大税务局（CRA）早已经在对更多的疑似“炒房”或假自居房交易进行打击了。多年来，CRA一直在对疑似滥用PRE豁免的报税人进行税务重新评估即复审调查，频繁买卖房屋以至于被CRA怀疑“倒房”（flipping）的报税人，可能会被认定须补缴资本利得税，或者被认定须按商业营收100%计税（房屋单纯用于倒卖）而非按资本利得只取50%计税（房屋实际用作自住或出租）。

7月份时，加拿大金融邮报曾报道一件CRA对“倒房”进行调查和通过法律手段追回欠税的案例。一位温哥华居民在从2004年到2010年的六年间先后购买、重建和转售了三处房屋而引起了CRA的注意，对其2006年、2008年和2010年报税做了重新评估。

CRA认为该纳税人未申报售房“净营业收入”和逃缴售房货劳税（GST），所以对其做出了处罚并向税务法院提告。这位报税人被CRA盯上的三宗房产交易，操作方式基本一致即“买、拆、建、卖”，每次操作周期大约两年，状如以100万元购入某处房产，然后在两年内重建再以200万元售出。

被CRA起诉后，该名纳税人坚称所涉及房产均为其主要居所，而且每次居住都有不短的时间，出售目的仅为偿债，所以不需要申报收益，因为自己不是建商，所以也不需要缴纳GST税，但最终税务法院判决为，该纳税人不享有主居房出售资本利得税豁免，而且其行为属于“房地产开发”，所得利润为营业收入和应缴纳GST税。


不过CRA也不是总能赢得税务官司，在判断纳税人转售房屋动机的时候也会看走眼和犯错。

今天的金融邮报就又提供了一份新的案例。CRA在做重新估税时，认为一名纳税人是“建商”（builder），所以应为其出售房屋缴纳HST（统一销售税）。

2007年，该名纳税人以41万元价格在安省万锦市购买了一幢城市屋的楼花，然后在2011年收房入住。她在之前的2010年已经和现在的配偶（美国公民）相遇，但收房入住时并未改变将此房作为主居房的初衷。

后来二人关系稳固且订了婚，她也计划移居美国，于是在2012年入住还不足一年时挂牌出售了这套房产。售出价格为47.8万元，所以这笔交易在减去经纪费后也给她带来了一些利润。

该名纳税人从2012年底移居美国后至今一直在美国居住。但在2015年，由于这笔“未申报的出售房屋商业收入”，CRA对其报税进行了审计，重新评估了她的2012年即售房那年的报税。

这笔交易最后的净收益约为43000元，CRA将其归类为“商业收入”，应缴税22000元。虽然当事人对此提出了争议申诉，但CRA还是在2017年终局性维持了原判，随后纳税人也没有向税务法院上诉，从美国全额缴纳了这笔欠税。

2018年，CRA再次判定该名纳税人按照消费税法定义应为“建商”，所以应补缴33650元的HST税、20000元的欠税罚息和2200元的不申报罚款。

税务法庭需要审理的实质性问题，是该名纳税人到底是否“建商”。如不是建商，则出售房产不应缴纳HST税，反之则应缴纳HST税。根据加拿大消费税法，建商是指以转售或出租为主要目的购买住房者，个人以居住目的而非以商业或投机目的购买房产自然不是建商。

那么究竟该名纳税人出售房产所得收益是普通收入还是资本利得，税务法庭是根据物业的性质、业权时间长短、交易频率或次数、在物业上所花费的工时、出售原因和动机等等。其中纳税人的意图是最重要的考虑因素。

在税务法庭上，CRA主张该纳税人的购房目的根本就是为了转售获取利润，因为她持有房产的时间很短（不到一年）且很少住在其中，而纳税人为此辩护称当初的购买目的确实是将其作为主居地，只是后来因为婚姻关系移居美国才决定将其出售。

最后，法庭站在了纳税人一边。税务法官判决道，该名纳税人在2007年购买楼花时还是单身上班族，后来于2020年交男朋友、移居至美国并结婚，事情发展符合逻辑。

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摘自人在温哥华