加拿大的合资买房中共有产权分析

随着近年来加拿大房价的持续上涨，越来越多的人开始合资买房。

就在一个月前，四位来自加拿大不同城市的女士Heather Nugent、Debra Faulk、Barbara Foreman和Marilyn Foreman一起集资搬进了维多利亚区价值$130万元、面积约3200尺的房子。

一起买房的想法最开始来源于Debra和Marilyn这两位多年的老朋友，尽管他们住在不同城市并且拥有不同的房产。

在今年春天，刚退休的Debra卖掉了自己阿省卡尔加里的房子，准备搬去维多利亚区和Marilyn一起居住，另外一位Marilyn的好朋友Barbara也加入了她们一起合资购房的团队。


但是人多需要的房屋空间也就更多，成本也就更高，于是为了更好的居住环境，她们决定再找一位靠谱姐妹组成四人姐妹团一起买房居住。

然后，一位38岁的语言病理学家Heather成为了最佳合住人。通过协商，Heather住在了地下室的一间卧室套房里，在楼上的另外两层楼上，由另外三位女士居住，她们都拥有自己独立的卧室和卫生间，厨房则是大伙共用的。她们还计划着一起在院子里养鸡并种植自己的菜园。

“我在卡尔加里的房子卖掉了，我连这里的公寓都买不起，”Debra表示，她因出售了之前的房屋所以在新房的首付里贡献了最多的钱，因此每月支付的抵押贷款金额较小。

而剩余的其他三位女士也根据她们各自的情况支付了不同份额的房款。她们还签订了共同所有权协议，概述了共享房屋时可能出现的假设情况，包括冲突和调解、某人死亡的可能性，或者如果有人想提前出售，或带来室友或伴侣。

五年后，他们还可以选择出售房屋或更新条款并签订另一份协议。


四人中最年轻的Heather是首次购房者，此前她一直在租房。自7月以来，她认识了这三位合资购房者，并说当她与她们共享抵押贷款时，她相信自己的直觉。目前，她支付的租金大约和原来的房租一样。

根据加拿大统计局最近发布的一份报告，BC省15.3%的首次购房者以三人或三人以上为一组购买房产，Heather就是其中之一。

同样，Heather作为首次购房者，购买房屋的过程并没有让她生畏。尽管人们常常害怕与不熟悉的人分享抵押贷款，但Heather称，“我过去有过金钱方面不靠谱的合作伙伴，但事实上，这次合资购房我们达成了法律协议，并且深刻讨论了一些可能发生的重要事情，以及如何处理这些事情，这给了我一些信心。”

Heather还说，她从来没有过传统的生活，所以她已经习惯了周围亲朋好友两极分化的反应，但是她一些30多岁的朋友现在也开始对集资买房表现出兴趣。“这是一个飞跃——如果你能克服家人和朋友说你疯了的话。”

对此，Debra也表示，她做生意的兄弟一开始反对她将积蓄作为共同所有权的想法，但在看到她们的法律协议后，他同意了。


房地产经纪人Noam Dolgin是共同所有权（co-ownership）的倡导者，他表示，聪明的买家在签订共同所有权安排时确实应该谨慎。像任何商业伙伴关系一样，它需要尽职调查。

他还说：“这是一个有趣的故事，这些女性眼睁睁地看着自己被挤出市场，然后意识到她们需要其他买家的加入来做共同完成她们想做的事，她们能够将预算提高30%或40%，并拥有她们自己无法进入的独户住宅市场。”

房屋作为一个重要资产，很多有家庭的购房者在买房子时就会考虑夫妻联名共同拥有产权，或者是和子女联名共同拥有产权，还有就是像上文四位女士那样朋友之间联名买房而共同拥有产权。

在加拿大，中文的“共有产权”对应到英文上，却有两种不同的形式，就是联权共有（Joint Tenancy）和分权共有（Tenants in Common）。

虽然都是共有产权，但是其内涵意义大不相同，尤其是在业主一方过世之后的财产继承方面区别重大。

联权共有（Joint Tenancy）

指共同拥有房产的两名或多名业主，以同等的份额拥有某处房，且不可分割，各名业主对使用整个房产拥有同等的权利。如果这处房产有两名业主，那么各占二分之一产权；如果有三名业主，就各占三分之一；以此类推。但是各名业主拥有的产权是不可分割的。

当其中一名业主即将离世时，其产权会转移给其他还在世的产权共同共有人。这意味着，该财产不会成为死者遗产的一部分，不受遗嘱的限制；既不会作为遗产的一部分被征税，也不会在遗产受益人中进行分配。

对于大多数夫妻来说，联权共有是比较普遍的。


分权共有（Tenants in Common）

相比于联权共有，分权共有产权的两名或多名业主，并不一定要平等地共有这处房产。各名业主可以拥有该处房产的不同比例，例如，一方拥有40%的产权，而另一方拥有60%的产权，而且他们可以按照自己的意愿出售或抵押属于他们的部分。

如果产权文件上没有指明各名业主的产权份额，那就默认各名业主有同等份额，比如两个人就是各占二分之一，三个人就是各占三分之一。

如果不幸共有产权的其中一名业主离世，他所拥有的这部分房产属于他的个人遗产，并受遗嘱的限制，将在遗产的受益人中进行分配。然而，房产作为一个整体，是很难具体切割分配的，通常需要冗长的法律程序。

一般来说，再婚组成的家庭通常会选择“分权共有”形式的共有产权。朋友之间共同投资买房，或是投资度假地产，也会选择分权共有。

值得注意的是，如果是多人共有房屋产权，但产权文件上没有注明是“联权共有”还是“分权共有”，BC省的法律会将其默认为“分权共有”。

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摘自人在温哥华