多重抵押贷款绑架加拿大！房地产价格绝对不能跌

加拿大住房和抵押贷款公司（CMHC）在8月17日发布数据称，截至2017年12月，加拿大超过10%的债务人持有的是多重抵押贷款。


简单的说就是10%以上的加拿大房奴把自己的不动产重复多次进行抵押，已经把房屋估值能带来的贷款额度吃干榨净。





这样做的后果就是房地产价格绝对不能跌，只要房价出现明显下跌，房屋抵押价值立即缩水，多重抵押贷款的债务人将很快陷入财务僵局。无论这部分债务人把房屋交给银行法拍还是自己主动断臂求生，都将在房地产市场和金融市场引起恐怖的连锁反应。


这一点就看出中国保守的银行体系也有其规避风险的好处，中国的商业银行通常不会对持有房产的个人提供多重抵押业务。


比如在上海买房时贷款200万人民币，5年后房屋升值到1000万人民币。如果在加拿大，屋主还可以用增值的800万继续向银行抵押贷款。但在中国，上一笔抵押贷款没有结清之前，银行是不会把钱再借给屋主的。


理论上屋主可以把之前的贷款一次性还清然后再进行抵押贷款，但要注意的是现房抵押贷款的利率要远高于购房抵押贷款，贷款额度也要远低于购房抵押贷款，为什么会这样没人能说清楚，但这种做法有效降低了金融杠杆。


仔细研究CMHC的数据还能发现，持有多重抵押贷款的人超过半数集中在温哥华、多伦多、蒙特利尔三个城市。


这意味着这三个城市的金融风险远远超过加拿大平均值，多米诺骨牌如果倒下，一定从这三个城市开始，或者说将从多伦多或者温哥华开始。


CMHC特别解释说，多重抵押贷款的统计标准是：


1、房屋被抵押两次以上。


2、房屋抵押贷款总额占房屋总估值的90%以上。


这意味着有多重抵押贷款行为，但总贷款额度占房屋估值比例不高的债务人并没有被统计到数据里。这个解释使得多重抵押贷款数据背后潜藏的风险比想象的还要大。因为这部分债务人几乎没有任何财务回旋余地。


CMHC还指出，多重抵押贷款在2017年新增145013套房产，占全国房屋总数的15.12%，比2016年同期增长4.16%，。这组数据说明，有大量债务人多重抵押了不只一套房屋，善用杠杆的人已经被金融杠杆用到极致。


对这部分债务人来说，房价任何微小的波动对他们都相当于一场大型地震。


CMHC说，如果把温哥华和多伦多两个城市拿出来比较，多伦多的风险好像更大一些。


多伦多在2017年有28364套房屋借入了多重抵押贷款，比2016上年同期增长6.4％。市场风险仍在增加。


而温哥华在 2017年有12597套房屋申请了多重抵押贷款，比2016年减少了7％。市场风险得到一定释放


假设温哥华和多伦多两地房屋价格回调10%，正常情况下这不算什么大问题。但对多重抵押贷款的债务人来说，就必须抛售房屋来维持现金流为正。仅以2017年的数据分析，如果温哥华市场突然出现12597套房屋在市场同时抛售，会发生什么真的难以想象。


CMHC也指出，债务本身不是问题，债务问题集中爆发比债务本身的伤害更大。


摘自人在温哥华