加拿大公寓价格或被严重高估！因这个死穴存在！

当地时间2月16日，加拿大精算师协会发布长达140页的报告称，加拿大公寓储备金严重不足，直接导致加拿大公寓业主随时要准备数万加元支付突如其来的维修费用。



这意味着加拿大公寓价格被高估，而高估的部分就是储备金不足的部分。


所谓储备金，其功能相当于中国“维修基金”。在中国购买新房的时候，按照购房款等比例支付，这笔钱的作用就是在住房出了开发商保修期后用于建筑公共使用部分的维修。


在加拿大，每个公寓都有储备金，这是一种用于降低紧急维修风险的资金账户。如果需要进行昂贵的大型维修，可以动用这笔资金。但与中国不同，这笔钱并不来自于购房时的一次性支付，而是来自于平时管理费的沉淀。


举例来说，买了一套公寓，每个月支付500元的管理费，其中有一定比例就进入了储备金账户，日积月累十年后，假设账户里有了50万元的结余。


突然，公寓主管道严重漏水，这时候就需要动用储备金维修，如果50万元够用，业主不用额外支付一笔维修费，但今后物业管理费恐怕要提高到700元甚至更多，因为储备金需要重新沉淀了。


而更坏的情况是维修需要100万元，这时候公寓的业主不但要面临未来管理费暴涨的尴尬，还要一次性分摊50万元的维修费用。


大家都应该还记得，几个月前温哥华市中心那栋造型奇特的地标公寓发生震惊舆论的漏水事件，在这件事发生后，这栋公寓的价值就要被重新评估了。


因为如果是建筑结构的设计缺陷或者是施工质量的缺陷，未来继续出问题的概率极大，这栋高层公寓的储备金之坑就会无法估量，而坑的价值理论上要从房价中减掉，否则价格就是被高估了。


加拿大精算师协会指出，问题的要点在于每一栋公寓的管理委员会都相当于一个独立运营的公司，而每一家公司的运营水平不同，所以买家在选择公寓的时候没法用一个平均值评估出储备金的水平和房价是否匹配。


而政府每年的房屋估价通常不会考虑储备金的因素。


因此，在没有专业审计人员帮助的情况下，公寓买家相当于开盲盒，运气好了买到安心，运气不好就等着糟心吧。


加拿大精算师协会表示，买家不是财务问题的专家，他们很难预测自己要购买的公寓背后到底有多大的坑需要填，所以公寓的成交价格有时是不平等的，低水平储备金会导致公寓价格被误导性高估。


加拿大精算师不是政府机构，也并没有公布详细数据，但强调加拿大许多公寓的储备金极低，买家极有可能花50万买入一套公寓，然后在未来几年支出数万元管理费和维修费。


理论上任何一任公寓业主都可能成为前任的接盘侠，前任住了很多年都没事，自己买完了就开始背锅修房子，而且分摊维修费用的责任是不可能免除的。


加拿大精算师的项目负责人Jean-Sébastien Côté表示，选择购买公寓的多数家庭并不富裕，他们选择公寓希望能降低居住成本，但储备金水平很低的公寓可能让他们的财务面对短期内大出血的困境。


而另一方面，即便是新建公寓也有可能储备金不足，随随便便一次大修就能让公寓的实际价值大幅度降低，甚至归零。


Jean-Sébastien Côté表示，业主想知道自己居住的公寓储备金是否充足有一个特殊的办法，那就是向银行申请房屋净值抵押贷款，你会发现一些估值很高的物业能从银行贷的款却很少，这是因为银行会弄清楚储备金风险，然后把这部分估值扣除。


最极端的情况下，一套公寓的抵押价值可能为零。


Jean-Sébastien Côté指出，新建公寓的储备金水平较低，但最初几年由开发商负责保修，如果建筑质量一般很可能出现保修期结束就开始修房子的情况，所以买新建公寓的人一定要选择建筑质量高的住宅，这才是对自己钱包负责的做法。


Jean-Sébastien Côté认为，加拿大各地需要省级立法保护公寓业主的权益，比如强制公寓管理者公开运营状况，强制要求公寓管理者回避利益冲突。


而在没有立法之前，公寓最好买家花点小钱搞清楚储备金水平。

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摘自人在温哥华