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房市疲软股市暴跌,央行可能停止下一次加息?

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发表于 2022-5-20 13:10:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
Nanaimo专业地产经纪—黄萍
最近以来加国火爆的房地产市场终于开始降温,四月全国销量较三月下降12.6%,一些热点地区的房价也开始松动,这一切都要归功于加拿大央行的加息政策,才使得脱缰野马般的房价停下脚步。

不过,随着加息的预期越来越高,大家开始担心,央行的紧缩政策是否会让房地产市场熄火,进一步拖累经济进入衰退。

虽然房价小幅下跌,买家并不急于入市,况且加息对于经济和房地产的影响都需要时间来评估,而加息最直接冲击的则是股票市场,美国股市连续五周的下跌,已经创下十年以来最长的连跌。

股市的波动,使得许多买家的财富缩水,再加上利息上涨,使得购房负担能力下降,央行如果继续加息,那么地产市场的冲击将会越来越明显。

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最近一种声音开始抬头,认为加拿大央行可能因为房地产按揭市场风险而停止加息。事情源于加拿大央行副行长Tony Gravelle的表态,他表示目前的房地产贷款或许有巨大的泡沫,快速加息恐将泡沫刺破。有鉴于此,保护房地产按揭贷款的风险要高于治理恶性通胀!

目前加拿大国民的债务收入之比为186%,仅从数字可能没有感觉,但是没有对比就没有伤害,以寅吃卯粮的美国为例,美国家庭的债务收入比例只有80%!加拿大央行副行长Tony Gravelle认为,导致央行停止加息的因素可能是,许多家庭为了买房而承担更多的债务,加息将使他们备受打击!


确实,不仅是普通家庭的债务水平,银行的按揭风险,还有一个重要因素是,加拿大房地产已经成为房间里的大象,对于加拿大GDP 经济的影响举足轻重,从新房建筑,房屋装修,房屋买卖交易等对于GDP的贡献超过10%,已经是加拿大经济的支柱!

这样一来,加拿大央行副行长Tony Gravelle表示,加拿大经济对利息敏感度高于过往,主要原因是地产举足轻重的地位,这些还未计算与房地产相关的间接行业。不仅实体经济,在投资行业中,加拿大人的绝大部分投资都在地产行业,在疫情之前就高达2400亿加币,占GDP总额的7%,此后一年多时间,地产投资迅速攀升到GDP的10%以上!相比美国,地产投资只有GDP的3%!


综上所述,似乎加拿大央行副行长的一番话,加拿大央行的加息脚步即将戛然而止,地产市场马上可以缓一口气了!

但是,事情并不这样简单,首先加拿大行长并没有表态,其次,美联储主席鲍威尔本周的讲话,似乎给所有人泼了一盆冷水!

鲍威尔在周二表示,任何人都不应该怀疑美联储遏制数十年来最炙热通胀的决心,必要时美联储会把利率提高至中性水平之上。


他表示,我们需要看到的是通胀以明显且令人信服的方式下降,我们将继续推进,直到我们看到这一点。如果需要将利率提高到广泛理解的中性水平之上,我们会毫不犹豫。美联储果断采取加息行动来降低通胀,美国人可能会遭受“苦难”。

其实,美联储主席鲍威尔在2018年加息周期里讲过同样的话,话音刚落美股应声暴跌,不过,当时的总统特朗普立即对其口诛笔伐,在特朗普淫威之下,鲍威尔领导的美联储丧失了独立性,很快就屈服了,加息周期突然转变成降息周期,美股随后进入另外一个疯狂上涨的牛市。


现在,美联储是否会重演当年的历史呢?华尔街分析师普遍不太相信美联储突然停止加息。高盛的首席执行官David Solomon表示,美联储加息治理通胀动作太慢了,现在我们必须摆脱通胀!

他认为通胀极具惩罚性,特别对于那些靠周薪、靠死工资吃饭的人来说更是如此。通胀对于整个社会阶层是一种巨大的税负,因此,控制通胀非常非常重要。David Solomon表示,我们正在进入货币政策更加严苛的环境!


因此,从美联储的鹰派态度和华尔街的意见来看,美联储继续严厉加息的脚步不会停下。首先,美国经济,房地产市场,以及国民负债情况可以承受加息,华尔街分析师对于6月15日加息五十个基点已经达成共识,概率高达90%!

其次,2018年的特朗普总统已成往事,现在的拜登总统支持美联储治理通胀,因为通胀对于低收入阶层的杀伤力最大,通胀指标不下来,选票的压力就会上去,美联储的治理通胀决心符合选情。


最后,过去人们所熟悉的美联储看跌期权现在已经不存在,我们进入一个新的紧缩货币政策时代,这个脚步不可逆转。鲍威尔的讲话中明显传递了一个信息,美联储不会像过去一样为保经济停止加息。鲍威尔甚至驳斥了政策制定者在联邦基金利率达到中性后停下来“环顾四周”的想法。

鲍威尔称:“我们不知道中性利率位于哪里,如果需要,美联储会毫不犹豫地加息至中性利率之上。美联储不关心通胀来自何处,它只需要专注于降低通胀。最关键的表态是,鲍威尔承认,恢复物价稳定可能会涉及“一些痛苦”,自然失业率可能更接近5%,而不是目前的3.6%。这无疑告诉我们,美联储愿意牺牲一些经济增长来平抑物价。


关键是美国经济有底气,即使面临连续的50个基点加息,美国低级别企业债的息差并没有迅速扩大,仍旧保持在十年来的低位,只有房地产按揭与国债利差攀升超出十年平均水平。

加拿大央行如果在6月1日不加息,就会被美联储甩在后面,未来治理通胀的难度进一步加大,加拿大通胀水平31年新高的情况下,加拿大央行敢不敢冒着这个风险逆势而动呢?我们拭目以待



摘自人在温哥华

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