海外买家税详解

外国买家税介绍
简单地说，如果你不是加拿大公民或永久居民，在本省几个地方（包括大温哥华地区和大维多利亚地区）购置房产，你需要额外支付房价的20%作为外国买家税。详细的英文介绍在省政府的这个页面。
这是2018年初省财长卡罗尔詹姆士Carole James宣布征收外国买家税。
这个税的全名叫Additional Property Transfer Tax，即财产转移额外税。我们通常买房，会交这个财产转移税，前20万收1%，20-200万部分交2%，200万以上部分交3%，多于300万那部分，额外再交2%（非商业用房）。这是一般人，包括加拿大公民和永久居民，都要支付的。外国人买房？再统一加20%上去。

我在维多利亚周边如悉尼买房，也得交这20%吗？
这个税的适用范围，在温哥华岛上是指Capital Regional District和Regional District of Nanaimo，它包括维多利亚及周边的悉尼Sidney,兰福德Langford等多个城市，盐泉岛Salt Spring Island及周边多个岛屿，纳奈莫市及周边。
很多人没注意到的，是它不包括纳奈莫与维多利亚之间、离维多利亚50公里的图腾城邓肯Duncan，另外，也不包括滑雪胜地Comox Courtenay等。
适用城市的详细名单，请看省政府的官方网页。


这是温哥华岛的征税地区图。



这是全省的征税地区图。


我是外国人，有没有什么办法尽快拿到绿卡，以规避这个20%的税？
拿到绿卡的办法，无非是亲属移民、投资移民和技术移民几种方式，你的具体情况请洽询移民顾问，基本可以肯定的是，除了结婚带来的配偶移民，没有任何“快速”而成本低的方法。

有没有什么捷径可以避开这20%的外国买家税？我听说注册一家本地公司，以公司的名义买就行？
在这里注册个公司多容易啊！请想一想，你能想到的办法，可以肯定的是税务部门已经想到了，何况是注册公司买房这么简单的办法。你可以以公司的名义买房，但是公司的背后所有人的信息必须申报上去(买方公民身份，移民身份和任何受益人信息的声明。此声明在房屋交割前必须提交)。若是外国人持有的公司，则相应纳税。
有“高手”以甲公司持有乙公司，乙公司再持有丙公司等连锁方式，层层隐藏，但最后的持有人，还是会被揪出来 - 放心，税务局不傻，毕竟是这么大一笔钱。另外，公司买房有特别的税费问题和后续处理问题，都得考虑，建议找个专业的会计师咨询。
省政府有关原文在这里。


我可以由持有绿卡的朋友代买房子以省这20%吗？
且我们不讨论这种方式是否构成税务欺诈。技术上讲，持有绿卡的人可以买房，但是，后患很多。
- 买房人得向银行证明其买房资金是自有的。
- 若向银行借贷，会影响买房人以后的借贷空间和信用。
- 今后卖房，或者持有房子过程中产生的收益（如租金），买房人得按照他自己的税率申报，也许会影响他自己其它收益的税率，引发一系列税务问题。比如，买房人可以把这个房当成自己的主要居住地，那房价涨了多少都免收所得税，若当成投资的第二套房呢，则按自己最高的边际税率纳税。
- 从法律上说，买房人自己就拥有这个房子，现在好说，时间长了，万一以后有了什么矛盾...


那我和一个本地居民合伙买房可以吗？


当然可以，只要双方愿意，随便两个没有任何关系的人，例如不是夫妻，父子等，都可以一起买房。注册时，可以登记各自占的比例，假如你（外国人）占10%，他（本地人）占90%，那么这10%房价就得多交20%的外国人税，那90%就不用交这个20%。当然，上一个问题里谈到的几点，在这里同样存在，只是影响相应减少了。


有人告诉我他可以帮我省掉这20%的税...
说句夸张的话，这人不是傻瓜，就是骗子。这个税非常简单、粗暴和直接，执行起来非常容易，很难找到空子可钻，你有，就有，没有，就没有。相信这人的话，不论最后怎样，吃亏的一定是自己。


这外国买家税什么时候能取消掉？
什么税都是一个规律，加上去容易，取掉很难。我们常说生病是病来如山倒，病去如抽丝，税也是这样。
收了这个税后，这笔钱就会用在政府某些项目上了，就有既得利益的群体，有人为此得到了工作，有人为此加了薪水。取消一项税，就得砍掉这些项目，解雇这些人，或者减薪，难度是非常大的。


外国人本来就是本省最弱势的群体，房市上涨，工薪阶层买不起房了怪政府，政府也要找替罪羊，最容易找的当然是外国人，“都是外国资产涌进来导致房价上涨的嘛”，反正外国人又影响不了选票。所以只要工薪阶层住不起房，这个税就没有理由取掉，谁敢开这个口呢？
我们的预测，5年之内，外国人购房税不会被下调，更不会被取消，能保持在20%就不错了。
其实每个国家都有自己的政策出来调控房地产市场。比如中国，其实一直在限制外资购房，一个加拿大人若去中国买房，不仅多交税，而且也只能限购一套，这些规定大家平时只是不关心、不清楚罢了。
有时候，可以从另一个角度看这个事情：加拿大毕竟还是允许外国人买房。新西兰已经不允许外国人买了，听说澳大利亚也会跟进，目前外国人只能买一手房，大量的二手房不能买。本来计划去新西兰买房的外国人，或许会想：要是能交税20%买房就好了...


我正在办理移民过程中，看中了一个期房，我现在买需要交20%吗？
这取决于你预期什么时候拿到省提名的确认，以及正式的交房时间。只要在交房时已经确定拿到省提名(confirmed provincial nominee)，就不用交这个税。
当然还有另外几个条件，比如必须是你的主要住所，而不是投资房。
移民的进程和结果是很难自己掌控的，耽误是常事，这条路不一定非常稳妥，你一定要谨慎行事。
注意，照理是要交，但省政府把它免除了，叫exemption，这和本身不交（如移民买房）原则上不同，但最后省钱的效果都是一样。
如果你拿的是其它省的提名是不行的，比如魁北克的，必须是BC本省的提名，否则你必须拿到最后的移民纸才行。
另外，在企业移民类中，如果你拿到的是候选人资格(B.C. Provincial Nominee Candidate)，也不够格，必须要是已确认的提名人(Confirmed BC Provincial Nominee)


我今天以外国人身份买了房，多交了这20%，后来拿到了移民，可以要求省政府退税吗？

在打击外国买家的另一面，外国买家税对本地居民却是保护的态度，包括那些现在不是但将来会成为本地居民的买家。
你到时可以申请退税，假如你满足以下所有条件：
- 在房子交割一年内拿到移民。
- 以这个房子为主要居住地（而不是投资房）
- 交割后92天内搬入此房居住，并居住了一年以上(以水电网账单为证)。
- 在交割一年后，但18个月前提出申请。


注意，时间条件是非常严格的，而且省政府说“可以申请”并不保证“一定批准”。省政府相关网页在这里，具体情况也请洽询政府或律师。
我在这里合法工作，在所得税法里，我算永久居民，可以因此免税吗？
如果你是外国人，在加拿大工作，交税，那么国税局会认为你是税务法(Income Tax Act)里的永久居民。但是，我们这个20%的税，只认可在移民法(Immigration Act)里定义的永久居民，那个所得税法，不算！


对于这个税，银行可以贷款吗？

一般不会，银行是根据对房屋的估值来贷款的，一般来讲非常保守，很有可能会低于成交价。
假如合同房价是100万，银行请评估师看了，认为值90万，贷款60%，就会贷款54万给你。作为外国买家，你得准备多少钱？
房价除去贷款的余额，100 - 54 = 46万，正常的财产转移税（几乎每个当地购房者都要交的）加律师过户费，大概2万，再加房价的20%，20万，共68万！那税款，银行一般是不会贷给你的。


我2017年已买了期房，2019年交割，这个税突然于2018年初冒出来，咋办？
很不幸，政府不会因为当时签约买房时没有这个税而理解你，帮你免单。只有一种情况下除外，即2018年2月21号之前签的购房合同，【并且】2018年5月18日前交割，可以免税。
怎么办？若拿房时还没有拿到移民或确认省提名，就得交这20%
这听起来没有道理，真的像被抢了，买家完全被政府套进去了。
另外一个办法，就是转手楼花，亏本也要卖。所幸房价一直在涨，只要开发商那里同意就不是太大的问题。


摘自维房网