网上看到的，值得分享，BC省物业公司也有差不多的权利可以把欠物业费的房子拍卖了
我住在多伦多一个接近50年房龄的townhouse已经15年了。我们的Townhouse是属于共管物业，由建房时在政府那里注册的名称组成一个非盈利的corporation, 收入来源就是每月屋主交上来的月费。
每个corporation有一个board来管理整个corporation的事物，相当于中国的居民委员会，只不过中国的居委会有一定的政府拨款，而这里的没有，唯一的收入来源就是房主交的月费。（现在很多新建的townhouse 都是free hold的，就是没有共管的board,也不用每月交钱，但是剪草铲雪等所有外部的事都是屋主自己做，相当于独立和半独立的house）。我们这里共有住户110户左右，board of directors 共有五人，由每年的业主大会选举产生，今年的新规定任期统一都是二年。
Condominium法规定，board of directors每月可领取少量补贴（差不多就是$100左右，实际上就是一个volunteer job，我们小区的传统是大家都不拿一分钱，是纯粹的义工）。 他们的职责是：每月收集管理住户交上来的钱，并负责监督维护及修理房子的外部及公共设施。一般board都是雇用一个管理公司来具体负责这些事务。
由于board of directors是由业主大会选出来的，他们可以代表业主管理他们的物业，当然其权限由condominium法规定，所以在法律规定的范围内，他们做的任何决定都具有法律效率！这点很多人都不知道或者没有在意，以为房子是我的，当然一切由我说了算，其实不然！
举个例子： 比如directors做了决定，说我们有什么什么修理项目，每户每月或一次性要交多少多少钱，如果你觉得我每月都交那么多月费了，为什么不拿那个钱来修，还要额外交钱，我就是不交，看你能拿我怎样？嘿，等过了最后的期限你还没交，board就可以拍卖你的房子，拍卖得的钱扣除你没交的部分和相应的律师费用，剩下的才会给你！你别不信，我们小区就有这个例子。
我搬来之前说是要修理公共车库要每家一次性交$5000，结果很多人出来闹，最后大部分都抗不住交了，只有一家没交，房子被拍卖了。我住在这里期间也有房主不交月费，多次发律师信都不理，最后房子也被拍卖了。
记得我搬来时的月费是$310，第二年就涨到$460，一个月一次就涨了$150！这也太离谱了！我们小区房主交的月费是包水，包基本电视cable和房屋外部保险以及房屋外部及公共设施的修理的，这是小区历史上延续下来的规定。当时这里是个较大的白人管理公司在管，我搬进来后发现我家老式窗子的钩子断了好几个，有两个窗子推上去站不稳会掉下来，结果到处问谁应该来修，得到的回答都是自己修。
有在这里住了5-6年的住户告诉我，很多人家屋顶漏水也没人管。从来不见有人来修房子！他们还告诉我说就在我搬来之前每户刚一次性交了$5000，说是修理公共车库，有很多人吵闹不想交，结果有一家抗到最后的被拍卖了房子！
当时小区住户有很多新移民，大部分是东南亚的，还有南美人，少数几家白人是老住户。为这个离谱的涨价大家都很气愤，但苦于初来咋到，又是初次置业，根本不懂加拿大的法律法规，完全不知道应该怎么办。后来有人想到上网下载了condominium法，知道房主可以要求召开大会表达诉求，只要有15%的屋主签名提交给board就行。
记得开会那天管理公司带了个律师来主持会议，屋主中有几个中国人是在北美拿了博士硕士学位的，英语说得很溜。当时有人问，如果board 决定每家每月要涨$1000,明显不符合政府规定的涨幅，我们也要执行吗？那个律师走下来到提问的人面前，对着他的脸说：yes, you have to！ 那天会议屋主大败而归！
后来又仔细读了condominium法发现知道了原来所有问题的关键是board of directors，只要是他们做的决定，有一定的依据，比如说：他们决定每月涨价$150，是根据管理公司雇人做的reserve fund study，这个study说什么年龄的房子，reserve fund里应该保持有多少钱，不够的就要从屋主处收取，那么这个决定一旦做出就要执行，除非屋主大会选举新的directors，再做出新的决定！
知道了要想把月费降下来，只有撤换原来的directors。在大家的共同努力下，那年9月份的房主大会，成功地撤换了4个directors, 我也作为新的director进人了board。接着我们就解雇了那家管理公司。又重新雇人做了reserve fund study，把管理费降低到$350，因为我们相信事在人为，只要好好管理这些钱，不浪费，把该修的房子修了，政府根本不会来管你的reserve fund里到底有多少钱。
从那时起连续3年我们都没涨过一分钱月费，甚至在第四年的时候还把月费降到了$310。在此期间小区完成了几十个屋顶的修理，换了几十户的窗户，还有好多公共设施的维修。我们为什么能用那么少的钱做了这么多的事？固然有directors认真负责的监督管理，但最主要的应该归功于我们雇佣的那个管理公司的经理。
此处要特别强调一下管理公司的重要性。因为condominium法对钱的使用，房屋的维修这部分的规定是没有很细的细则的，也就是说这些规定很多是可以灵活掌握的。共管物业房主交的月费，一般是包括自己物业外部维修的费用的。如果平时大家的钱管得好用得好的话，保留账户里就会有钱积攒下来，这样在碰到大的维修项目时就可以拿出来用，就不需要额外交钱。
反之如果不注意节约，把钱都乱花光了，那么有较大的维修项目时，就要收取额外的钱。前面已经说过，directors是有权决定是否从房主处收取额外的费用的。也就是说，如果corporation 有危及大家人身安全的地方需要维修，board即使决定一次要屋主多交$10000都不违法，不交就违法！
一个管理公司经理的好坏，除了看他是不是诚实正直， 还要看他是不是对住户需要修理的报告及时回应，最主要的是看他能不能找到信价比好的修理公司来修理，如果是，就说明他是不贪工程款（commission）的。也就是说，只有这个经理诚实办事，不谋私利，不从修理项目中收取回扣，他才会找信价比好的公司来做，这样大家的钱才能节省下来。
很多管理公司的经理应聘的时候吹得天花乱坠，等一上任对住户就采取敷衍搪塞，能拖就拖的策略，实在拖不过去了，小的修理就随便找个公司来做，大一点的就千方百计从修理项目中收取回扣。
我们小区由于多年没有修理，积攒了很多问题，住户的电话每天都很多。但是我们这位新经理办事效率很高，对住户的电话及时回应，及时检查，做出判断后告诉我们。幸好大部分的complain都是小问题，几百块一个就能解决，所以短时间内他就把大部分住户的抱怨搞定了。
由于我们小区的 房龄较老，屋顶漏水报告每年都会有，加之窗子老化也会引起漏水需要换新，两个公共地下车库的漏水，电暖器的维修或更换，小区下水道经常堵塞需排水，每年春秋两季屋顶扫落叶疏通排水道，还有路灯更换，道路维修等等，千头万绪的工作，这个经理都帮我们逐一解决了。
后来他和他的老板闹矛盾辞职，我也因病辞职，新的directors重新聘请了一家管理公司。结果那些directors完全听管理公司的，什么文件可能根本都不看，叫他们在哪里签字就签字，以至于那家公司把我们corporation的银行账户转到他们公司的名下他们都签字同意了。那家公司在我们这里管了五年，头四年什么东西都没修。
平时住户有了complain, 那个经理就去看一下，暂时安抚几天住户情绪，然后就没有下文了。他采取的就是拖磨的策略，能多拖一天是一天，很多住户气得骂人，他也不生气，你骂你的，我该拖还是拖。直到有的住户屋顶漏水天花板都快掉下来了，他们一看这搞不好要出人命了，才决定来修房子。
这次又用了跟十年前那家公司一样的伎俩，先雇一家白人的公司做个reserve fund study, 然后每户每月涨价$150！ 理由就是reserve fund study说了，在我们这样房龄的小区，reserve fund里要有$40万才合法，而我们的远远不够数。他们四年基本没有修过大的东西，而且每年月费都涨了至少是3%，也不知道那些钱跑哪里去了！
屋主们自然不高兴又闹开了，原来的老住户基本都搬走了，只有我因为生病无法换房子还在这里。我告诉他们不用走弯路，直接换directors就行。他们不信，非要凑钱请律师，结果白浪费了钱一事无成。直到第二年，才有人想可能应该照我说的做，那年的业主大会才撤换了原来的directors, 我又一次进入board。才把这家管理公司赶走。原来在我们这里管的那个很好的经理，他已经自己成立了一家管理公司，我们又把他请回来管。
我们接手以后查看了我们corporation的银行账户，reserve fund里居然只剩了$8000,而且 后来又来了好几万没付的账单，所以实际上我们接手的时候这个账户是负数！另外一个operating的账户也是赤字。每户每月多收$150, 已经收了一年多，加上我们的保留账户中原来常年都有的$27-28万，他们只在最后一年修了15-16个屋顶，这么多钱居然就都没了！！！因为花钱都要有至少两个directors签字才行，所以无法追究管理公司的责任。
新的board上台，根据竞选承诺，要把高额的月费降下来。面临空空的账户和大额的账单，我们只能把月费降了$100，好在业主们也是讲理的，也都没有异议。
但对管理公司经理而言，他的任务就十分艰巨：除了每月要平衡小区的固定支出外，业主要求修理的电话一天要有十多通。好在他有经验，而且手里有一些质美价廉的修理公司，所以几个月之内就把那些较小的complain的问题都解决了。后来每月陆续修理几个屋顶和窗户。
到今年为止，这个经理在接手我们小区的管理两年多一点的时间，不仅修了几十个小的问题，诸如防风们把手坏了，防风门玻璃破了，好多窗子漏水只要涂胶，还有动物跑到天花板上要做单向门把洞堵住等等，还修了好几个屋顶，窗户，和原来住户漏水损坏的天蓬，干墙等，同时还修了一些小区的道路，路灯修理更换等等。
做了这些修理后，现在几天才有一两个报修电话。去年冬天那么冷，虽然有的住户因家里水管冻坏，那是属于住户自己保险公司的责任，corporation只负责外部的维修，内部的损坏除了屋顶窗子漏水造成的损坏由小区负责修理外，其他的都是住户自己的责任，整个冬天几乎没有收到住户的投诉电话。
最主要的是：在他接手我们小区管理这短短两年多一点的时间内，除了解决了小区原来积压的各种大大小小的问题，安抚住了业主们原来激昂的情绪，特别是去年冬天的严寒，使小区内的外部水管冻爆，保险公司只承担修水管挖坏的路面的修理费用，修水管的约$9万刀都要我们corporation自己承担。
在付了这么一大笔钱以后，我们现在的reserve fund账户里面还有$50万的维修资金！这使得今年我们即将要大修的两个公共车房不用向业主额外征收一分钱！这对我们的corporation来说，确实是一个很大的贡献！如若不是找到这样一个又诚实，又有能力的经理，根本不可能做到这一点！
好人有好报，现在他的公司业务也在稳步扩大，差不多都是别人听说他管得好，主动找上门的。我们也祝愿他公司越做越好！
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发表于 2018-9-19 04:11:46
