瑞银报告：温哥华入围全球房地产泡沫最大的城市

瑞士银行星期四（9月27日） 公布报告，对全球20个大城市的房地产市场进行评估。在房地产泡沫最严重的六个城市中，加拿大的多伦多和温哥华名列第三和第四。

香港和慕尼黑名列第一和第二，排在多伦多和温哥华后面的是阿姆斯特丹，伦敦，斯德哥尔摩，巴黎，旧金山和法兰克福。



瑞银报告根据当地工资水平、房价、房屋租赁市场和房贷等标准给这些城市的房地产市场打分，超过1.5分被视为出现泡沫。多伦多得分1.95，温哥华得分1.92。排在第一位的香港得分2.03。

瑞银这份最新研究报告发现，世界上多数主要城市的房价在过去5年内平均增长35%，但当地居民收入几乎没有什么增长。

报告将全球16个大都市分成4个类型，包括有泡沫风险、估值过高、估价合理以及估价不足：

有泡沫风险（6个）：香港，慕尼黑，多伦多，温哥华，阿姆斯特丹，伦敦;

估值过高（10个）：斯德哥尔摩，巴黎，旧金山，法兰克福，悉尼，洛杉矶，苏黎世，东京，日内瓦，纽约;

估价合理（3个）：波士顿，新加坡，米兰;

估价不足（1个）：芝加哥。

报告称，香港的房地产泡沫指数在2018年位居全球第一。经通胀调整之后，过去四个季度住宅楼价再度涨逾10%，其泡沫指数从2017年的1.74进一步升高至今年的2.03。

此外，在香港，过去10年来可负担性仍在恶化，房价与收入比的倍数已从2008年的12升高至今年的22：

为了便于理解，瑞银的报告也将房价与收入比用年份来表示。比如在香港，那里的居民要省吃俭用，勤奋工作22年才可以买一套60平米的小公寓。伦敦是15年，巴黎是14年，新加坡是则12年。

加拿大城市中，温哥华是房价最贵的。那里的居民要辛辛苦苦工作至少9年才能买这个面积差不多的公寓单元。而在10年前，只需要6年。

换句话说，现在温哥华居民买同样大小的公寓，要比10年前多干活至少3年。这也说明10年间房价上涨厉害。



同理，多伦多居民现在要努力工作至少6年，才可买一套买60平米的小公寓，而在10年前只需工作4年。

报告说，温哥华自2017年开始实施的外国人房地产税收效不大，只在很短时间内遏制了房价的上涨。

如果买房是为出租的话，按照目前的租赁市场情况和房贷利率，在多伦多需要出租25年才能收回成本。在温哥华需要34年，在香港需要35年。

报告说，虽然列出全球大城市房地产泡沫风险榜单，目前并无证据显示全球存在贷款和房地产发展过热的情况。此外，未偿还按揭贷款的增长率仅为上次金融危机前的一半。因此，即使房屋价格回升，对世界金融及经济的冲击也有限。

上述全球大城市许多都是金融中心，它们依然面临房价泡沫的风险。但报告强调说，不应将现状与危机前的状况相提并论，投资者仍然可以在处于泡沫风险的区域，诸如香港、多伦多和伦敦等城市置业，在那里的住宅市场精挑细选。

无独有偶，28日，加拿大RBC银行公布了对于房价的预判。RBC的经济报告称，加拿大的住房负担率进入了30年以来的最低点，而情况正在变得越来越差。

报告分析称在大城市当中，高额的房价成为了人们无法负担起住房的首要原因，但是贷款利率的上升，是人们无法负担住房的主要因素。

皇家银行首席经济师Craig Wright在接受采访时表示，RBC预计在2019年，加拿大央行还将继续上调利率，这使得贷款变得更加困难，房屋成本与贷款利率都将提升。

在多伦多，公寓的可负担率正在恶化，在独立屋价格下跌的情况下，公寓价格却仍在上升。在多伦多，负担率在2018年上涨了1.8%，达到了75.9%。这意味着购房者需要付出自己收入的75.9%才能覆盖购房的成本。在温哥华，这一数字变成了88.4%，情况更加不容乐观。

Wright表示，利率的上涨使得独立屋与公寓的买主都将无法负担房价。而这一问题在未来将会更加糟糕。住房可负担性的降低将会减少房屋买卖交易的数量，这将使得楼市不再火爆。

在其他城市当中，BC省维多利亚的情况也不容乐观。购房者需要付出65%的收入才能够负担购房成本。在加拿大主要城市当中，只有St John's的住房可负担性比较乐观，但这是由于该城市楼市不振，房价较低而引起的。

总体来看，RBC对楼市短期前景持悲观态度。在利率与房价的双重压力下，潜在的购房者将越来越无法负担起购置房屋。

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来自： 人在温哥华