UBS的年度全球房地产泡沫指数报告认为：温哥华没有“房地产泡沫”...

最新的全球房地产报告显示，温哥华和多伦多的房地产市场已经克服了泡沫风险。瑞士银行（UBS）发布了年度全球房地产泡沫指数报告，涵盖了全球各地的房地产泡沫问题。



在这项研究中，UBS对全球25个主要城市的住宅房地产价格进行了分析。从2022年中期到2023年中期，这些城市的实际房价平均下降了5%，并且价格可能会进一步下跌。

今年，UBS观察到只有两个城市仍然处于泡沫风险类别，分别是苏黎世和东京，相较于2022年的9个城市有所减少。令人庆幸的是，加拿大没有城市入选。



报告指出，从2019年中期到2022年中期，温哥华的房价上涨了25%，多伦多的房价上涨了近35%，同时家庭债务快速增加。然而，自2022年中期以来，这两个城市的房地产市场已经更加趋向平衡，因此将它们从泡沫风险类别调整为“过高估值”类别。

UBS的研究人员指出，市场变化是由融资成本上升和房贷压力测试利率提高的混合影响所驱动的。自2022年中期以来，温哥华和多伦多的房价在通货膨胀调整后已经下跌超过10%。然而，这两个城市的居住需求仍在稳步增加，因此压力正在转向租赁市场。



房价普遍下调

由于大多数市场的平均房贷利率自2021年以来翻了大约3倍，房价增长受到了限制。尽管在去年的繁荣之后，研究中这25个城市的年度房价增长率达到了10%，但现在已经停滞不前。

根据UBS全球财富管理首席投资官房地产部门负责人Claudio Saputelli的说法：“考虑通货膨胀调整后的数据，实际价格现在比2022年中期低了5%。总体而言，这些城市失去了大部分在疫情期间获得的价格涨幅，目前已接近2020年中期的房价水平。”



通货膨胀降低了泡沫风险

急剧减轻的不平衡情况既受到房价下跌的影响，也因通货膨胀推动了收入和租金的增长。由于自2022年中期以来房贷增长减半，特别是在欧洲，家庭债务与收入的比率一直在下降。而且，除了美国之外，租金增长已经大幅加速，并且25个城市都呈正增长。

然而，通货膨胀驱动的收入增长以及价格调整并不足以显著改善负担能力。平均而言，一名熟练的服务业从业者在财务上可以负担得起的居住空间仍然比疫情爆发前低40%。如果利率保持目前的高水平，价格可能会进一步下降。


需求呈现出绿色发芽迹象

然而，在一些城市中，下一轮房地产价格的种子已经被播下。混合式办公没有持续削弱对城市生活的需求，而住房短缺可能会加剧，因为最近发放的建筑许可证较少，特别是在欧洲城市中。

UBS全球财富管理研究的首席作者Matthias Holzhey总结道：“住房需求不断积累，一旦家庭的金融状况得以改善，价格可能会反弹。”



放眼于世界，其他曾经处于房地产泡沫风险中的世界城市包括法兰克福、慕尼黑、香港、阿姆斯特丹和特拉维夫，它们现在也已被归为“过高估值”分类。

其中，亚太地区的情况不容乐观，东京的住房市场不平衡情况一直在加剧，导致这座城市在过去20年逐渐从被“低估地区”进入“泡沫风险区域”。

自UBS的研究有史以来，香港一直处于泡沫风险水平。在2022年中期到2023年中期之间下降了7%，通货膨胀调整后的香港房价回到了2017年的水平。

新加坡的住房供应无法跟上本地和国际需求的强劲增长。自2018年以来，实际价格已上涨15%。而且，这在租金上得到了印证，同期租金上涨了约40%。

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摘自人在温哥华