解读：BC省房产投机税

周二（10月16日），BC省财政厅长、省议员詹嘉璐（Carol James）正式向BC省议会提交了议案第45号（Bill 45），全称是“Budget Measures Implementation (Speculation and Vacancy Tax) Act, 2018”，即《投机空置税》议案。

　　该方案还没有正式通过，还没有开始实施，目前的进展情况请看后文。

　　为理清“《投机空置税》是否已经正式成为法律”这个问题，先科普一下加拿大的立法流程。不管是在省府层面，还是在联邦层面，任何议案向议会提出后，必须要经过三读程序（first reading，second reading 和third reading），并给予Royal Assent，才可正式成为法律。如果是联邦法律，必须要经过下议院（House of Commons）和参议院（Senate）的两次三读。


（资料来源：加拿大联邦议会网站）
     目前，BC省的《投机空置税》议案刚经过了一读阶段，二读的辩论正在进行中。


　　也就是说，《投机空置税》议案变成正式法律还需要一点时间，而且，在三读的过程中，条文内容还会进行修改。
　　鉴于BC省议会的构成状态，任何议案必须取得BC省绿党的支持才可在议会获得多数支持并通过，因此，绿党对于《投机空置税》议案的态度就至关重要。那么，从上周二到今天为止，应绿党的要求，《投机空置税》议案发生了哪些重要变化？我们来回顾一下。
　　10月16日，詹嘉璐向省议会提交了《投机空置税》（Speculation and Vacancy Tax ）议案。注意！！！这个议案的名字已经与今年2月在省府的财政预算案中所提的“投机税”（speculation tax）有所不同，加上了“vacancy tax”。这是一个明显变化，强调“有第二套以上房产且空置”的才可能征收额外的税收。不过，这时征收的税率针对海外业主、外省业主以及本省业主仍分别保持2%、1%和0.5%的税率。另外，议案中还给出了很多豁免的情况，具体的细节在后面给出最新的版本。
　　总之，10月16日版本的《投机空置税》议案出台后，绿党党领韦弗（Andrew Weaver）并没有表示支持，还明确表示会审查这份议案，看看有没有解决掉他之前提出的担忧。
　　在和BC省当前的执政党新民主党（NDP）经过两天的商议之后，上周四，也就是10月18日，绿党联合BC省府发表了一份声明，对正在审读的《投机空置税》议案提出了三点修改要求，并表示如果NDP接受这三点修改意见，绿党就会在议会中投赞成票，而省府也接受了这些修改建议。



这三点修改意见的具体内容是：


　　1、要求由所有征收投机空置税地区的市长组成一个年审小组，每年和省财政厅一起评估税收实施后的效果。


　　点评：绿党的这个要求，是回应此前BC省市级政府联盟（Union of B.C. Municipalities，UBCM）在今年9月中旬举行的年度大会上投票通过一项动议。这个由各市市长组成的机构建议省府“将房地产投机税改为由各个市政府自行决定是否对本地的空房子征收空屋税，而市政府收来的空屋税用在改善非市场住房方面”。但詹嘉璐比较强硬的拒绝了市长们的这一建议，绿党现在的修改意见则是对市长们的建议进行了折中，为以后的修改留了口子。


　　2、要求所有通过投机空置税征收来的钱用于当地的住房计划，即从温哥华市收上来的投机空置税只能用于温哥华的住房计划，从列治文市收上来的投机空置税只能用于列治文的住房计划，以此类推。


　　点评：房地产本身就有很强的地域性，各市冷热不均；此举避免了省府把收来的税搞“大锅饭”平均分配，真正回馈到需要解决问题的地方。


　　3、要求对所有的加拿大人实行同等税率，即不管是外省业主还是BC省业主，只要是有加拿大身份，统一实施0.5%的税率。


　　点评：加拿大居民统一国民待遇，有利于BC省内陆基隆拿（Kelowna）地区的房地产市场。该地较多度假房产属于隔壁阿尔伯塔省居民所有。


以上就是《投机空置税》法案（Bill 45）目前的进展状况。由于现在绿党已经明确表态，估计最后通过的版本会与当前的版本相差无几。现在，详细解读一下BC省《投机空置税》的具体内容。



征收的地理范围：


● 首都地区所有的城市（Capital Regional District）；


● 大温地区（Metro Vancouver Regional District）的安莫尔（Anmore）、贝尔卡拉（Belcarra）、本拿比（Burnaby）、高贵林（ Coquitlam）、三角洲（Delta）、 兰里（Langley City and Township）、 枫树岭（Maple Ridge）、新西敏（New Westminster）、 北温（North Vancouver City and District）、皮特草原（Pitt Meadows）、 高贵林港（Port Coquitlam）、 满地宝（Port Moody）、列治文（Richmond）、素里（Surrey）、温哥华（Vancouver）、 西温（West Vancouver）、白石（White Rock）；

Metro Vancouver

● 米申（District of Mission）、阿波次福特（City of Abbotsford）和奇利瓦克（City of Chilliwack）；


● 基隆拿市（City of Kelowna）和西基隆拿市（City of West Kelowna）；


● 纳奈莫市（City of Nanaimo）、兰茨维尔（District of Lantzville）；


　　这其中，所有保留地、受条约管制的土地以及原住民自治领地，只能通过飞机和船只到达的岛屿均不属于投机空置税征收范围。由此看来，纳奈莫市Nanaimo周围的这些岛上住宅应该都不属于征税范围
　　上述地区的业主必须每年进行投机空置税的申报（Declaration），即使不用交税也要申报，申报截止日期为当年的3月31日。届时省府将在每年的2月中旬向业主寄送邮件通知。



生效的时间：


　　Bill 45获得通过立法后，将回溯到2018年1月1日开始征收。


可豁免的业主类型：


● 原住民所有的房产；


● 市、区、政府以及其他公共机构所拥有的房产；


● 登记的慈善机构所有的房产；


● 住房合作机构（housing co-ops）的房产；


● 某些非营利机构的房产。


另外，正在开发的土地不征收投机空置税。



个人业主可豁免的情形：


1.  主要住宅，但业主必须是加拿大永久居民、加拿大公民，且不是太空人家庭的一份子。太空人家庭是指其大部分家庭收入不向加拿大报税的家庭。


2.  一年至少出租6个月以上的住宅。对于2018年，这个限制放宽至3个月。


3.  不适宜居住的危房。


4.  因就医需要而购置的临时居住的、靠近医疗机构的第二套房屋。


5.  获取房屋产权的当年。


6.  夫妻分居或离婚。


7.  破产。


8.  死亡。


9.  未成年人的遗产信托所有。


10. 有出租限制的住宅（仅限2018年和2019年）。


11. 酒店式出租大楼中的单元。


12. 有执照的托儿中心的房产。


13. 空置土地（仅限2018年）。


14.前述可豁免的业主类型，以及价值15万以下的房产。


　　上述各种豁免的情形还有许多具体规定，读者可上省府网站（https://www2.gov.bc.ca/gov/conte ... principal-residence）查询。
　　对于公司业主，豁免情形与个人业主差不多。


征收税率和税额：


　　2018年，不论业主类型，统一税率为0.5%，计税基数为2019年的BC Assessment政府估价，即2018年的7月1日的市场价。对BC省业主，有2000元的抵扣额，也就是说第二套房屋价值40万以下的部分免税。特别注意，每位业主或者第二套房产，最高只有2000元的抵扣额。
　　2019年开始，海外业主和太空人家庭业主的税率为2%，BC省业主以及非太空人家庭的加拿大永久居民、加拿大公民业主税率为0.5%。



计税公式：

　　纳税额=税率×（业主的产权比例×房屋评估价）

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