卖家不告诉买家是否大麻屋怎么办？

以前买房时，大概不会有人去问卖家是否曾经在屋内吸过烟或喝过酒，因为在自己的家里吸烟喝酒，是个人自由，也没有违法问题，更不会破坏房屋结构；但10月17日之后，加拿大将大麻合法化了，在新的法律框架下，大麻像吸烟喝酒一样，即使曾在屋内种过大麻，只要是在四株以下，也没有违法问题，那么，买方还会不会想到要问问是否曾种过大麻，甚至导致房屋交易中可能引致法律纠纷的机会大大提高呢？


根据本地一家传媒报道，负责安省地产从业人员注册、发牌及职业操守监督执行的规管机构安省地产议会（Real Estate Council of Ontario，RECO），近日对从业员特别发出了相关的指引。这些指引，对于未来买卖房屋的消费者，也有重大的参考价值。本地地产经纪也期望BC地产局（Real Estate Board of BC）能够发出类似指引。


买家问卖家不说 就得自己查

RECO在向从业人员发出的指引中表示，因应大麻合法化的新情况，身为地产经纪，未来在服务不论是买家还是卖家客户时，要特别了解他们在买卖房时，是否有涉及大麻屋方面的担心，并且要采取适当步骤去回应这些关注，保护客户利益。


从RECO就房屋资讯披露问题对地产经纪发出的指引来看，目前安省法律所规定，卖房时唯一强制必须向买家披露的资讯，是那些可能对居住者人身安全和健康造成危险、同时又不容易被肉眼所察觉到的隐性和潜在的、涉及房屋物理缺陷和损坏的资讯，简称之为“隐性重大物理缺陷”（例如种植大麻对房屋造成的破坏）。


在买家没有特别问起的情况下，卖家可以选择主动披露这些资讯，也可以选择不主动披露。在买家有就某一方面问题特别询问的情况下，卖家经纪可以拒绝回答，告诉买方自己对房屋进行调查。但如果卖家选择回答时，就必须透露真实情况，不能说谎。


是否主动披露这些并非法定要求必须披露的房屋资讯，决定权完全属于卖家，而不属于卖方经纪。


经纪只能遵从卖家指示，绝不可以在未经卖家同意的情况下，公开非法定必须透露的房屋资讯。但必须指出的是，如果卖家选择不披露，买家日后认为因此给自己造成了损失，即使是卖家没有违反法定披露责任，仍不能阻止买家把前屋主告上法庭。即使买家的赢面不大，卖家也要被拖下水，面对冗长而昂贵的法律诉讼。


指引双方免攻防 可要求宣誓

也就是避免买卖双方这样的“攻防”（买家不想买到大麻屋，卖方又想隐瞒大麻屋的事实），在RECO发出的指引中，值得注意的是，其中有关大麻屋的规例，就是买家（经纪）可要求卖家宣誓保证，来保障买家的权益：


第一、如果买家对某一间物业表现出兴趣，其代表经纪可以直接向卖方经纪，就房屋是否种植大麻做出质询。卖家的经纪要么就所知的事实做出如实回答，要么拒绝作出回应，让买家的地产经纪自己做功课。


第二、无论卖方经纪采取哪种方式回应，买家经纪都要对房屋过往历史作独立研究。


第三、买方经纪可以在购房合约（offer）中加入附加条件，要求卖家宣誓保证所交易的房屋没有用于种植大麻。（不过，要注意的是卖家在多数情况下，只能对于自己拥有、居住于房屋的这一段时间做出担保。）


本地经纪盼指引 有法可遵循


本地地产经纪表示，目前为止，BC地产局的规定没有变，只要是大麻屋，卖方经纪一定要“主动”披露讯息，因为一幢（有纪录的）大麻屋，会让制屋的木材产生毒物、结构受损，同时，要向银行贷款也会很困难。即使卖方要求经纪隐瞒，经纪也必须拒绝此违法的指示，要依法披露。


现在让经纪感到迷茫的是，“在法律允许的四株之内大麻植物的屋子，是不是可以不用披露。因此，希望BC地产局也能像RECO一样，给旗下的地产经纪发出相关指引，让我们得以照章办事，有法可依。如果种植过四株以下的大麻屋也要披露，我一定照做。”


事实上，即使只种四株大麻，会不会影响房屋就很难说，退休验屋师袁兵曾告诉温哥华头条记者，“要看房屋通风状况，和屋主心态而定。”他说，如果种植大麻的房间通风状况很糟，即使种四株，也有可能破坏房屋结构，情况与种植大批量的大麻一样。


但袁兵也建议，作为买家（或买家经纪），对于一幢种过大麻的房子（哪怕是不到四株），都需要自己对涉及的物业作出调查、研究和判断，这点非常重要。

因此，BC地产局能订定相关指引的确有必要，就看BC地产局会不会向RECO跟进了。

---

摘自加拿大地产头条