这样出租投资房亏钱不能抵税！

据报道，加拿大现在很多人都在做房东，或者想要成为房东。有人是把自住房的地下室出租，用租金收入补贴房贷按揭，另一些人是认为房地产投资比RRSP和TFSA这类传统退休储蓄方式更有吸引力。
　　还有人宣称房东可以用租金亏损来抵减其他收入。但是，据个人理财人士指出，如果你的房屋不能产生足够收入抵减相关开支，这样的租金亏损可能无法抵税。
　　加拿大税务局指出，如果你将自住房的一部分出租，开支超出收入，没有盈利的合理预期，那么你就不能将开支报税。如果你的出租开支一直都超过租金收入，也不能用租金亏损抵税。



　　CRA最近对一位房东的报税进行覆核，并于上个月作出裁决。结果房东出租亏了七年，还不能抵税。该房东在2005年至2011年的报税单中，列入租金亏损$5000至$8600。
　　房东在14年前退休，他说，在安省汉密尔顿买了两套单楼独立屋（bungalow）用于投资出租。他承认自己的租金低于市场价格，是为了吸引租客，因为汉密尔顿2005年至2011年的出租屋空置率高，而且保险公司称如果房屋一直空着无人住，就不能投保。
　　第一间bungalow于2005年11月至2006年4月出租，月租金是$425元。2006年5月至2007年8月再次出租，月租金也是$425元。2007年9月至2008年1月，房屋空置，2008年2月至2011年12月，房东将该屋出租给自己的侄女，月租金$200元。
　　第二间bungalow于2006年5月至2007年10月出租，月租金是$425元。2007年11月至2008年2月，房屋空置。2008年3月至2011年12月，房东将该屋出租给一个朋友，月租金$475元。
　　法庭比较了这些租金与加拿大按揭房屋公司（CMHC）的数据，后者显示汉密尔顿2005年至2011年的空置率是3.2%至3.4%，平均单元月租金是$800元至$900元。为此，CRA拒绝了房东申报的租金亏损，指出在审核的税务年份里，两间房屋的租金都低于市场价格，房东没有合理的盈利预期。
　　房东则反驳称，主要目的是垫付按揭贷款的利息部分、地税和保险成本，让房屋不至于空置，但法官认为他这么做，没有做到以盈利为目的，而且他一度将两间房屋分别出租给侄女和朋友，含个人因素，不能算作收入来源，其出租行为不也属于商业行为。


　　所以，如果你请亲戚住到你的家里，付一小笔钱，垫付房屋的一部分开支或者日常用品等共同开支的一部分，CRA会视这种情况为“费用分摊安排”，这种情况下，这笔钱不能作为收入，租金亏损部分也不能用开支抵税。
　　如果你在出租时，租金明显低于市场价格，比如租客是你的好友，租金明显达不到开支，也不能申报亏损抵税。只有在按照市场价格出租，并有盈利预期的情况下，才可能将出租的亏损抵税。

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摘自凤凰美洲台