加拿大初次置业指南——在BC省买房步骤

在加拿大拥有一套理想的住宅是很多人的梦想，对于初来乍到的买家，如果能预先了解买房需要准备什么，有些哪些步骤和注意事项，就能更顺利地买到合适的房子。简单来说，买房的过程大约分成以下几个步骤：

1. 根据自己的财政情况制定合理的预算。

首付大约为房价的35%，住宅交易税是房屋总价前20万收1%，余额在200万以下收2%，200万以上部分收3%，新政策在超过300万部分再征收5%。
比如买一套70万的住宅，这是Nanaimo买一套有海景的普通独立屋的价格，交易税为20万*0.01+（70万-20万）*0.02=12000，另外如果没有拿到加拿大居民身份的外国买家还要加上20%的买家税，即700,000*0.2=140,000，律师费及杂费约1500元，保险费1000元，买家经纪的费用通常都由卖家付，所以买方经纪的代理费可以不考虑。这样在交房前需要准备的金额大约为260,000，（不包括外国买家税）在成交日前需从买家个人银行账户转到律师的信托账户上。对首付的构成了解后，买家根据自己的实际情况，可以决定寻找房源的价格范围

2. 了解贷款信息。

市场上有很多贷款机构，每家政策不同，利率和周期也有很多选择，买家最好在寻找房源之前和贷款机构谈好房贷，获得一个贷款预审批，这样买家也知道贷款机构根据本人情况发放贷款的最大额度。
但贷款预审批并不代表就一定能获得贷款，银行在发放贷款之前一般会审核贷款人的银行账户上是否有足够的首付和第一年月供，还要考察购买住宅的价值，35%的首付是根据银行的估价来算的，有时可能会比实际买价低一些。

3. 选择一名好的经纪

专业经纪在买房过程中起到非常重要的作用。一名好的经纪是买家的个人顾问、咨询师与谈判家，他或她必须把客户的利益放在首位，带客户看房，根据自己的经验帮客户发现房屋隐患，下OFFER（出价），在谈判中争取最有利的价格和成交条件，协助客户批贷款、验屋、找律师和保险经纪，传送相关文件给律师、银行、保险公司等，买房从始到尾都是经纪的服务范围。
即使拿到钥匙后，经纪也会帮客户处理一些后继事宜，如联系搬家公司，房屋维修公司，房屋出租公司等。

4. 找房源

一般来说，找房是个很冗长的过程，为了节约时间，可以先咨询专业经济，定位适合自己需求的物业。筛选条件可以包括现有的需求、将来计划或生活方式选择房屋所在区域，房屋类型，房间数量等。另外，占地大小，社区环境也是考虑因素

5. 下OFFER（出价）

一旦看到自己满意的房源，赶紧让经纪出价吧。好的房子大家都喜欢，所以好房子都卖得快，特别是在这样火爆的市场上，有的房源才上市二三天，卖家就已经接受别人的出价了。这样就和自己喜欢的房子失之交臂了。
买房有些专业术语，下OFFER指的是买家给卖家一份买卖合同，这份合同是由买家经纪起草，其中包括买家的出价、交房时间、出价有效期、定金支付（一般是房价的10%-20%左右），最重要的是设置有利于买家的合同成交先决条件，如验屋，获得贷款和保险，或者其它先决条件。卖家如果接受该OFFER，就不能再接受其他OFFER，除非上面提到的先决条件没有被买家解除。
解除条件叫Subjects Removal，一般期限是接受OFFER一周内，在此期间，买家要找验屋师验屋，确定能获得贷款，能买到保险，所有条件都满足了，买家在合同上签字解除条件，这时房屋买卖合同成立。合同的成交日一般在解除条件后1-2个月内，这期间卖家负责把自己的可移动家具搬走，如果有租客，根据BC省租房规定，买家可以事先让卖家提前通知租户搬走，当然也可以继续执行租赁合同。在成交日前，房屋仍然属于卖家，在成交日当日，房屋所有风险及收益归于买家。

合同一旦成立，买卖双方都不可以反悔，必须履行合同，如果违约的话，无过错方可以申请法庭强制执行，并向违约方索赔。
卖家有时不接受OFFER，也会还价，这样就展开了谈判的第二回合，接下来可能会重复无数次回合双方才达成一致。但现有市场情况下，经常有二个以上买家都下OFFER，那就是“抢OFFER”，买家出价只有一次机会，卖家会选择最有利自己的一份合同，一般是价高者得。卖家对有多个offer的情况下就很少再单独还价了，因为买家竞争激烈，出价基本都和叫价差不多，甚至超过卖家原叫价，才能抢到OFFER。

6.验屋

验屋不是买房法定的步骤，但对于买入二手房，雇一名有执照的验屋师出具一份验屋报告是非常必要的，费用在300-500元。有些隐患如房屋漏水、有霉菌、制热系统老化等，需花大价钱才能维修好，所以验屋这项最好不要省略。
买家可以根据验屋报告上的隐患同卖家再谈判，可以要求降价，或者让卖家在交房前维修好，也可以不解除条件，合法退出交易，并拿回定金。
如果买新屋，开发商都有质保，一般少有买家验房。

7、房屋保险

银行在发放贷款之前，要求房屋必须保险，期限是一年。地震险属于可选项，但火险是必选的。保险经纪会根据银行要求进行报价，买家可以多找几家保险经纪询价，从中选择一家。第二年也可以再换另一家。

8、律师或公证

通常情况下，卖家和买家都需聘请各自的律师或公证，通常律师居多。
买家的律师要再次检查房屋的注册信息，确认此房屋产权确属卖家所有，没有其它阻碍，如拖欠地税，法庭判决，建商索赔等。另外，买家的律师会统计买家在成交日应付金额，包括首付、过户税、律师费、地税按天数分摊的金额等，并扣除买家原付定金。这笔金额一般在成交日前几天转到律师行的信托账户上，并且买家本人要在律师面前签署相关过户文件，然后这些文件被送到卖家律师和政府房屋注册办公室。
几个工作日后房屋的新注册所有人就是买家您了！
律师不一定在Nanaimo找，BC省的律师都可以。所以很多非本地买家都在温哥华找自己熟悉的华人律师，但交房前买家必须到自己找的律师所去签字。

9、交房

一般在成交日当天中午，买家经纪就拿到钥匙了。
恭喜买家！！
现在您就真正拥有您的新家了！
除了合同有其它声明，卖家会将房屋打扫干净，可移动的傢具电器如床、沙发、餐桌、电视机也会搬走，但厨电和干衣机、洗衣机会留下，您只要把您的傢具和个人物品搬进来，就可以正式入住了！！

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非常详细的步骤，谢谢分享